Ratgeber Immobilie in der Scheidung

Eine geerbte Immobilie gehört rechtlich nur dem Erben. Dementsprechend hat der Ehepartner keinen Anspruch auf sie oder einen Zugewinnausgleichs von ihr. Sollte der Ehepartner jedoch in die Immobilie investiert haben, wie Renovationen oder Umbauten, kann dies im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Falls beide Ehepartner durch ein Testament als Erben einer Immobilie festgelegt wurden, haben beide Anspruch auf das festgelegte Erbe. In diesem Fall bilden sie trotz Scheidung eine Erbengemeinschaft und müssen die entsprechenden Vorgaben einhalten. Was dabei zu beachten ist, können Sie in unserem Ratgeber zum Erbe nachlesen.

Bei dieser Aufteilung bleibt die Immobilie im Besitz der Ehepartner. Dafür wird die Immobilie bewertet und je nach Vermögensanteilen der Partner zwischen ihnen aufgeteilt. Diese Teilung erfordert meist einen komplexen Prozess, bei dem Anwälte, Gericht und Gutachter involviert werden. Eine Realteilung kann Instandhaltungsmaßnahmen und einen späteren Verkauf erschweren. Wer die Immobilie nutzt und wie müssen die Ehepartner selbst festlegen. Diese Aufteilung wird z.B. von Eltern genutzt, die sich dafür entscheiden, ihre Kinder nach dem Nestmodell zu versorgen. Hierbei können die Kinder dauerhaft in der Immobilie leben und die Eltern versorgen sie wechselweise.

Der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich verjährt nach drei Jahren. Voraussetzung dafür ist, dass beide Partner durch einen Scheidungsbeschluss in Kenntnis der Zahlung gesetzt wurden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Scheidung rechtskräftig wird. Der Zugewinnausgleich ist zu zahlen, sobald der Güterstand beendet ist. Also wenn der Scheidungsbeschluss rechtskräftig gemacht wurde. Wenn die Zahlung als unzumutbar für einen Ehepartner gewertet wird, wird eine Stundung festgelegt. Die Zahlungsfrist wird im Falle einer Stundung um die Länge dieser erweitert. Wenn z.B. die Scheidung im Juni 2021 rechtlich vollzogen wurde und die Zahlung eine zweijährige Stundung erhielt, muss der Zugewinnausgleich erst bis zum 31.12.2026 gezahlt werden.

Wie der Name andeutet, wird der Gewinn im Vergleich zum Anfangsvermögen bei der Eheschließung betrachtet. Der Ausgleich wird daraus berechnet, wie hoch der Unterschied des Gewinns der Ehepartner ist. Die Partei, die einen geringeren Gewinn hatte, erhält die Hälfte der Differenz zwischen den Gewinnen beider.

Als Beispiel nehmen wir Ehepartner A und B. A hatte am Anfang der Ehe 15.000 Euro, B hatte 20.000 Euro . A hatte bei der Zustellung des Scheidungsantrags 55.000 Euro, B 30.000 Euro. Also hat A 40.000 Euro und B 10.000 Euro dazu verdient. Die Differenz zwischen den Gewinnen beträgt 30.000 Euro. Da B weniger Gewinn hatte, erhält B die Hälfte dieses Betrags, also einen Zugewinnausgleich von 15.000 Euro.

Im Fall einer Scheidung kann eine Immobilie wie auch im Normalfall von einem Immobilienmakler oder anderweitig qualifizierten Person bewertet werden. Für rechtliche Verfahren wird nur der Verkehrswert verlangt, der als objektives Maß für Immobilien angesehen wird. Wenn man die Immobilie verkaufen will, kann ein Makler einen realistischen Verkaufspreis berechnen, der dem Verkehrswert nicht entsprechen muss. Dabei können persönliche Interessen berücksichtigt werden, wie der Verkauf an Erben. Wenn die Immobilie beiden Partnern zusteht, ist es wichtig, sich zu einigen, wie sie verwertet wird. Wenn es zu keiner Einigung kommt, kommt es sonst zur Teilungsversteigerung, bei der man nicht die Vertragsgrundlagen festlegen kann.

Die Haftung für den Kredit des Hauses übernimmt die Person, die den Kreditvertrag unterschrieben hat. Wenn beide Partner auf dem Vertrag stehen, gilt dieser für beide, trotz Scheidung. Auch wenn in diesem Fall nur eine Person die Immobilie nutzt, haften beide. Es ist in Absprache mit der Bank teilweise möglich, den Vertrag auf eine Person zu übertragen, wenn beide Partner dem zustimmen. Die Kreditrate kann auch von den Unterhaltszahlungen abgezogen werden. Wenn die Zahlung der Immobilie aufgrund von Unstimmigkeiten nicht zu regeln ist, bietet sich der Verkauf an. Je nachdem, wie lange die Immobilie im Besitz war, gilt es Verschiedenes zu beachten.

Um das Eigenheim nach der Scheidung zu übernehmen, kann man den Ehepartner auszahlen. Sofern die Immobilie rechtmäßig beiden zusteht, können sich die Ehepartner darauf einigen, die Immobilie zu überschreiben. Dafür ist die Zahlung einer Abfindung notwendig. Diese berechnet sich aus der Hälfte des aktuellen Wertes der Immobilie abzüglich des Kredits. Also z.B. eine Immobilie, die 600.000 Euro wert ist und eine Restschuld von 200.000 Euro hat, erfordert eine Auszahlung von 200.000 Euro an den Ehepartner. Wenn man Kinder hat, sollte man auch vorher festlegen, nach welchem Modell man sie versorgen will. Der alleinige Besitz der Immobilie eignet sich z.B. mehr für das Residenzmodell.

Solange Sie sich in einem Eheverhältnis befinden, wird die Zustimmung Ihres Partners benötigt, wenn die Immobilie circa 90 Prozent Ihres Vermögens ausmacht. Wenn beide Partner Miteigentümer der Immobilie sind, kann der andere vor und nach der Scheidung den Verkauf verweigern. In diesem Fall müsste der Verkauf über eine Teilungsversteigerung herbeigeführt werden. Wenn man die Immobilie verkaufen kann, gibt es weiteres zu beachten. Falls nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie unterhalb des Verkehrswert verkauft wurde, um den Zugewinnausgleich zu benachteiligen, muss man mit Konsequenzen rechnen. Auch kann die Spekulationssteuer auf das Haus bei einem vorzeitigen Verkauf den Gewinn deutlich einschränken.