Bei dem lebenslangen Wohnrecht steht es lediglich jemanden zu eine Immobilie zu bewohnen. Beim Nießbrauchsrecht hingegen steht einer Person neben dem Wohnrecht auch der Gebrauch der Immobilie zu. Sie darf aus dem Gebrauch auch einen Profit schlagen, wie z.B. die Immobilie zu vermieten.
Lebenslanges Wohnrecht: Informationen zum Alterswohnsitz
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt hat, möchte wahrscheinlich am liebsten dort für den Rest seines Lebens wohnen. Doch manche Umstände können es gerade in der Rente erschweren, die Kosten von diesem Traum zu decken. In solchen Fällen schafft ein lebenslanges Wohnrecht die Lösung.
Grundlegend beschreibt das lebenslange Wohnrecht, dass eine Person bis zu ihrem Lebensende einen Wohnraum bewohnen darf, auch wenn ihr dieser nicht gehört. Wie in der bereits beschriebenen Situation kann z.B. ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, um seine Finanzen aufzubessern. Vertraglich kann ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden, wodurch der vorherige Eigentümer bis zum Tod die Immobilie bewohnt.
Der Verfall des Wohnrechts
Grundsätzlich gilt das lebenslange Wohnrecht, wie der Name beschreibt, bis zum Ende des Lebens vom Wohnberechtigten. Je nach Auslegung des Vertrags kann jedoch eine Frist für das Wohnrecht gesetzt werden. Ebenfalls können Bedingungen festgelegt werden, unter denen das Recht gilt oder ungültig gemacht wird. Diese Bedingung könnte z.B. der Umzug in ein Pflegeheim sein. Ebenso können Schäden an den Wohnräumen das Wohnrecht aufheben. Wenn die Immobilie über eine Bank zwangsversteigert wird, fällt üblicherweise das Wohnrecht auch weg.
Die Personen unter dem Wohnrecht können es von sich aus aufheben lassen, z.B. wenn sie weiter wegziehen wollen ohne Aussicht auf Rückkehr. Der Eigentümer hingegen kann es nicht auflösen, aber dem Berechtigten beispielsweise eine Abfindung anbieten, um einen Austritt zu verhandeln. Die Personen mit dem Wohnrecht sitzen demnach am längeren Hebel und können nicht ohne weiteres des Rechts entzogen werden. Deswegen gilt das lebenslange Wohnrecht als eine besondere Form der Altersvorsorge und gewährt den Berechtigten viel Freiheit.
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Pflichten und Verantwortungen des lebenslangen Wohnrecht
Nutzungsrecht
Jegliche sonstige Anlagen eines Gebäudes dürfen von den Wohnberechtigten genutzt werden, auch wenn sich das Wohnrecht nur auf eine Wohnung bezieht.
Aufnahmerecht
Neben dem Wohnberechtigten dürfen weitere Menschen in der Immobilie leben, wie unverheiratete Partner oder Pflegepersonal.
Pflicht zur Instandsetzung
Die Wohnberechtigten sind für den Großteil der Reparaturen zuständig. Ebenso fallen ihnen die Nebenkosten zu. Dem Eigentümer fällt die Verantwortung bei außergewöhnlichen Sanierungen zu, wie z.B. eine Dacherneuerung.
Anfallende Kosten für Besitzer und Bewohner
Das lebenslange Wohnrecht setzt keine Mietzahlungen an den Besitzer voraus, dennoch fallen für alle Parteien anderweitige Kosten an. Am Anfang wird der notarielle Eintrag in das Grundbuch von den Bewohnern gedeckt. Dieser ist nicht zwingend notwendig, aber empfehlenswert, falls Konflikt entsteht. Ebenso sind sie für die grundsätzlichen Nebenkosten der Immobilie verantwortlich. Darunter fallen auch Reparaturkosten für übliche Probleme, wie Elektronik, Abfluss oder Haushaltsgeräte. Wasser, Strom und Wärme gehören ebenfalls zu den Kosten der Wohnberechtigten. Größere Baumaßnahmen fallen wiederum dem Besitzer zu. Dieser zahlt auch die Grundstückslasten, also Gebäudeversicherung und Steuern.
Je nachdem, ob die Eigentümer und Bewohner verwandt sind und welchen Verwandtschaftsgrad sie haben, kann auch eine gewisse Steuersumme anfallen. Sie wird als eine Schenkungssteuer an den Berechtigten betrachtet und anhand der (fiktiven) Jahresmiete berechnet.
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Vor und Nachteile des lebenslangen Wohnrechts
Vorteile:
Aufbesserung der Finanzen durch Verkauf der Immobilie
Abnahme von gewissen Kosten und Pflichten, wie der Immobilienversicherung
Vertragliche Sicherheit des Wohnrechts
Regelung eines Erbes durch Schenkung oder Verkauf an gewählten Erben
Nachteile:
Langlebigkeitsrisiko der Bewohner für Immobilienbesitzer, weswegen es schwerer zu verkaufen ist
Zustimmung von Bewohner und Besitzer benötigt für Umbauten und Besichtigungen
Fehlende Mieteinkünfte
Durch die fehlenden Mieteinkünfte und das Langlebigkeitsrisiko sind Einkünfte über eine Immobilie mit Wohnrecht für einige nicht wirtschaftlich. Ein lebenslanges Wohnrecht lohnt sich deswegen vor allem in Familienkreisen oder wenn der Inhaber die Immobilie für den Eigengebrauch in der Zukunft einplant. Für ältere Menschen im Besitz einer Immobilie ist das lebenslange Wohnrecht eine sichere Methode, um in der Heimat ihrer Wahl zu bleiben und selbst über den nachfolgenden Besitzer entscheiden zu können.
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FAQ - Lebenslanges Wohnrecht
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und dem lebenslangen Wohnrecht?
Kann eine Immobilie mit Wohnrecht verschenkt werden?
Wenn eine Immobilie verschenkt wird können ihre ursprünglichen Besitzer ebenfalls das lebenslange Wohnrecht für sie erhalten. Das lässt sich in einem Übertragungsvertrag durch einen Notar regeln. Je nach Bedürfnissen kann man stattdessen auch das Nießbrauchrecht nutzen.
Kann das Wohnrecht übertragen werden?
Das Wohnrecht kann nicht verkauft, verschenkt oder anderweitig übertragen werden. Es lässt sich nur aus dem Grundbuch löschen. Ein weiteres Wohnrecht kann mit Einstimmung aller Parteien vertraglich festgelegt werden, z.B. für einen Lebenspartner.
Wird der Wert der Immobilie durch das Wohnrecht verringert?
Der Wert einer Immobilie unter Wohnrecht liegt geringer, da deren Wohnräume bis auf weiteres nicht genutzt werden können. Käufer sind nicht bereit, höhere Beträge für solche Wohnräume zu zahlen, da es nicht absehbar ist, wann sie die Immobilie nutzen können. Langfristig können die Instandhaltungskosten dafür sorgen, dass der Käufer große Verluste erduldet, was für viele zu riskant ist. Dementsprechend haben diese Immobilien, solange sie an das Recht gebunden sind, einen niedrigeren Wert.
Was muss man machen, um das Wohnrecht im Grundbuch einzutragen?
Für die Abwicklung des Verkaufs der Immobilie mit dem Wohnrecht wird ein Notar für die Beurkundung beauftragt. Dieser erhält 1,5 Prozent des Barwerts vom Wohnrecht. Weitere 0,5 Prozent davon erhält das Grundbuchamt.
Was geschieht, wenn die Bewohner in ein Pflegeheim ziehen?
Das lebenslange Wohnrecht bleibt erhalten, selbst wenn die Berechtigten den Wohnort wechseln. Auch wenn der Umzug in ein Pflegeheim geschieht, besteht die Möglichkeit auf eine Rückkehr. Das Wohnrecht kann nur durch Zustimmung der Berechtigten aufgehoben werden, was teilweise in diesen Fällen geschehen kann, aber nicht zwingend.
Kann meine Lebensgefährtin/mein Lebensgefährte nach meinem Tod das lebenslange Wohnrecht erhalten?
Das Wohnrecht für einen nicht-verheirateten Lebenspartner kann im Testament festgelegt werden. Für das Verfassen des Testaments ist die Hilfe eines Notar von Vorteil, um die Details genau anzupassen. Ebenfalls kann man mit diesem die Erbschaftssteuern für den Fall bereits berechnen.
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