Wenn Sie Ihr Eigenheim verrentnen, gelten die erhaltenen Ratenzahlungen gemäß §22 des Einkommenssteuergesetzes als sonstige Einnahmen und sind damit einkommensteuerpflichtig. Der Anteil, der versteuert werden muss, hängt dabei von Ihrem Alter bei Vertragsabschluss ab. Je älter Sie sind, desto geringer ist der zu versteuernde Anteil. Beispielsweise liegt der zu versteuernde Anteil für einen 60-jährigen Verkäufer bei etwa 22 %. Diese gestaffelte Versteuerung sorgt dafür, dass die Belastung im Alter möglichst gering bleibt.
Eigenheim im Alter finanzieren
Jahre und Jahrzehnte sind vergangen, seit Sie mit Ihrer Familie in Ihr Eigenheim gezogen sind. Der damalige Umzug war ein wichtiger Meilenstein in Ihrem Leben, der Ihnen bis heute in liebevoller Erinnerung geblieben ist. Sie denken gerne an die aufgeregten Kinder zurück, die voller Vorfreude durch die leeren Räume rannten. An die ersten Sommer im Garten, in denen der Grill rauchte und die Nachbarn zu Freunden wurden, an die gefeierten Weihnachtsfeste oder die gemeinsam verbrachte Zeit in der Küche. All diese Erinnerungen machen Ihr Zuhause zu einem Ort, an dem Sie sich wohlfühlen und gerne zurückblicken.
Die Jahre sind nun vergangen, die Kinder sind längst ausgezogen, und Sie genießen den Frieden des Ruhestandes. Nun stellt sich die Frage, wie Sie Ihr Eigenheim sinnvoll in Ihre finanzielle Zukunft einbinden können. Ob Sie darin wohnen bleiben und es als Einkommensquelle oder für altersgerechte Umbauten nutzen oder einen Verkauf in Betracht ziehen, es gibt verschiedene Möglichkeiten Ihre Immobilie im Alter zu finanzieren. In diesem Ratgeber stellen wir Ihnen verschiedene Optionen vor, darunter Immobilienverrentung, Nießbrauch, Umkehrhypothek und Verkauf oder Teilverkauf, damit Sie die beste Entscheidung für Ihre Zukunft treffen können.
Immobilienverrentung: Das Eigenheim als Einkommensquelle im Alter
Sie haben sich dazu entschlossen, in Ihrem Eigenheim weiterhin wohnen zu wollen? Dann könnte die Immobilienverrentung eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für Sie darstellen. Denn durch den Verkauf Ihrer Immobilie haben Sie dabei die Möglichkeit, sich eine regelmäßige Rente zu sichern, während Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben. Wie das möglich ist? – Anstelle des beim Hausverkaufs normalerweise festgelegten einmaligen Verkaufspreises wird bei der Immobilienverrentnung eine monatliche (manchmal auch quartalsweise Rate vereinbart), die Ihre Miete aufbessert. In Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht, bleibt Ihnen die Nutzung Ihrer Immobilie garantiert, während Sie gleichzeitig von den regelmäßigen Zahlungen profitieren. So haben Sie die Möglichkeit, Ihre Miete etwas aufstocken zu können – beispielsweise für den nächsten Urlaub.
Formen der Immobilienverrentung
Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienverrentung, die auf unterschiedliche Bedürfnisse zugeschnitten sind:
Zeitrente
Bei dieser Vereinbarung wird eine feste Laufzeit von beispielsweise 30 Jahren festgelegt, in der die Rentenzahlungen in regelmäßigen Zeitabschnitten erfolgen. Nach Ablauf der vereinbarten Frist enden die Zahlungen, was beiden Parteien eine verlässliche Planungsgrundlage bietet und die finanzielle Zukunft gut kalkulierbar macht.
Leibrente
Bei dieser Form wird die Rente lebenslang gezahlt und ist häufig an die Inflation gekoppelt. Auszahlungen können demnach je nach aktueller Lage steigen aber auch fallen. Es kann auch vereinbart werden, dass Erben die Zahlungen bis zu einem bestimmten Zeitraum erhalten, sollte der Verkäufer vorzeitig versterben.
Individuelle Modelle
Neben den klassischen Formen sind individuelle Vereinbarungen wie eine Einmalzahlung oder zeitverzögerte Übergabe der Immobilie möglich. Auch ein lebenslanges Wohnrecht kann Teil solcher Modelle sein. Diese Flexibilität ermöglicht eine Verrentung nach Ihren persönlichen Bedürfnissen.
Vorteile der Immobilienverrentung
- Lebenslanges Wohnrecht: Verkäufer können weiterhin in ihrem vertrauten Eigenheim bleiben, während sie regelmäßige Rentenzahlungen erhalten. Das lebenslange Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen, was dem Verkäufer Sicherheit bietet und ihm ermöglicht, die Immobilie weiterhin zu nutzen.
- Regelmäßige Rentenzahlungen: Anstatt den vollen Verkaufspreis auf einmal zu erhalten, profitieren Verkäufer von wiederkehrenden Zahlungen, die ihnen eine kontinuierliche finanzielle Absicherung im Alter bieten.
- Steuerliche Vorteile: Die Rentenzahlungen aus einer Immobilienverrentung werden günstiger besteuert als Kapitaleinkünfte, da sie als sonstige Einkünfte gelten. Dadurch fällt oft nur ein geringerer Anteil an Steuern an.
- Sicherheit durch Grundbucheintrag: Die Rentenzahlungen werden als Reallast im Grundbuch eingetragen, was bedeutet, dass der Verkäufer rechtlich abgesichert ist und Ansprüche auf die wiederkehrenden Leistungen aus der Immobilie hat.
- Flexibilität bei der Vertragsgestaltung: Je nach Vereinbarung können individuelle Modelle gewählt werden, wie etwa eine Einmalzahlung zu Beginn des Vertrags oder eine zeitlich verzögerte Übergabe der Immobilie, was dem Verkäufer zusätzliche Flexibilität bietet.
- Keine Instandhaltungskosten: In vielen Vereinbarungen übernimmt der Käufer größere Instandhaltungskosten, wie zum Beispiel Dachreparaturen oder Sanierungen. Dies nimmt Ihnen die Last, kostspielige Reparaturen im Alter stemmen zu müssen, während Sie weiterhin in Ihrem Haus leben.
Nachteile
- Verlust des Eigentums: Sie geben das Eigentum an Ihrem Eigenheim vollständig ab, auch wenn Sie weiterhin darin wohnen.
- Keine Vererbung: Die Immobilie kann in der Regel nicht mehr an Kinder vererbt werden.
- Niedrigere Rentenzahlungen: Der Verkaufspreis der Immobilie wird durch das Wohnrecht gemindert, was zu geringeren Rentenzahlungen führt.
- Erlöschen nach Auszug: Bei der Immobilienverrentung bleibt das Wohnrecht normalerweise erhalten, solange Sie in der Immobilie wohnen. Wenn Sie jedoch ausziehen, erlischt das Wohnrecht und die Nutzungsmöglichkeiten enden, es sei denn, anders vereinbart. Dies bedeutet, dass Sie nach einem Umzug weder das Haus weiterhin nutzen noch vermieten können.
Berechnung der Rentenzahlungen
Die Rentenzahlungen werden basierend auf mehreren Faktoren berechnet:
- Verkehrswert der Immobilie: Der aktuelle Marktwert des Eigenheims bildet die Grundlage für die Berechnung. Je höher der Verkehrswert, desto höher fallen die Rentenzahlungen aus.
- Alter und Lebenserwartung des Verkäufers: Ein entscheidender Faktor ist das Alter des Verkäufers. Die Lebenserwartung wird anhand statistischer Sterbetafeln geschätzt. Je älter der Verkäufer ist, desto höher sind die monatlichen Rentenzahlungen, da die erwartete Laufzeit kürzer ist.
- Verzinsung: Es wird eine Verzinsung des Kapitals berücksichtigt, um die Rentenhöhe zu bestimmen. Diese Verzinsung gleicht den finanziellen Vorteil des Käufers aus, da er die Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt vollständig erhält.
- Lebenslanges Wohnrecht: Wenn der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht behält, wird der Wert des Wohnrechts von den Rentenzahlungen abgezogen. Der Abzug orientiert sich daran, wie viel Miete der Verkäufer zahlen würde, wenn er die Immobilie mieten müsste.
Was ist bei den Steuern zu beachten?
Versteuerung der Raten-Einnahmen
Grunderwerbssteuer
Bei der Immobilienverrentung fällt die Grunderwerbsteuer auf den Verkehrswert des Eigenheims an. Obwohl die Zahlungen für die Immobilie ratenweise erfolgen, wird die Grunderwerbsteuer in voller Höhe direkt nach Vertragsabschluss fällig. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts der Immobilie. Meist wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer getragen, es ist jedoch ratsam, dies vertraglich festzulegen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Steuerliche Absetzbarkeit
Die Rentenzahlungen, die der Käufer an den Verkäufer leistet, können unter bestimmten Umständen steuerlich abgesetzt werden. Wenn das Eigenheim beispielsweise vermietet wird, können die Rentenzahlungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Allerdings darf der Käufer nicht die gesamte Rentenzahlung absetzen, sondern nur den sogenannten Ertragszinsanteil, der sich nach dem Alter des Verkäufers richtet. Dieser Anteil wird durch die verbleibende Lebenserwartung des Verkäufers bestimmt und reduziert die zu versteuernden Mieteinnahmen für den Käufer.
Schenkungssteuer
Bei der Immobilienverrentung kann unter bestimmten Umständen auch Schenkungssteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn der Verkaufspreis der Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert liegt. In solchen Fällen wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkaufspreis und dem Marktwert der Immobilie als Schenkung betrachtet und entsprechend besteuert. Die Schenkungssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Verkäufer und Käufer ab. Nahe Verwandte, wie Kinder oder Enkelkinder, profitieren von höheren Freibeträgen, während bei nicht verwandten Personen bereits ab 20.000 Euro Schenkungssteuer fällig wird.
Bei der Schenkungssteuer haften sowohl der Beschenkte als auch der Schenkende gegenüber dem Finanzamt. Der Käufer kann dabei die Hälfte der Schenkungssteuer vom Verkäufer zurückfordern. Die Steuer beträgt 7% bei einem Schenkungswert bis 75.000 Euro (in Steuerklasse I) und 11% bei einem Wert bis zu 300.000 Euro.
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Nießbrauchrecht: Zusätzliche Nutzung und Ertrag aus dem Eigenheim
Das lebenslange Wohnrecht wurde bereits thematisiert – es sichert Ihnen das Recht, in Ihrem Eigenheim zu bleiben. Darüber hinaus bietet das Nießbrauchrecht noch mehr Flexibilität: Es ermöglicht Ihnen nicht nur, in Ihrem Eigenheim zu wohnen, sondern dieses auch zu vermieten und daraus regelmäßige Einkünfte zu erzielen, beim Wohnrecht dagegen ist nur die Selbstnutzung erlaubt. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, jedoch bietet der Nießbrauch mehr finanzielle Flexibilität, da es die Ertragsnutzung der Immobilie einschließt.
Nochmal klar ausgedrückt – was heißt das jetzt? Durch das Nießbrauchrecht haben Sie die Möglichkeit, Ihr Eigenheim weiterhin zu nutzen oder es zu vermieten, auch wenn Sie selbst nicht mehr darin wohnen. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel in eine Pflegeeinrichtung ziehen können und trotzdem durch Mieteinnahmen zusätzliches Einkommen aus Ihrer Immobilie generieren. So behalten Sie die volle Verfügungsmöglichkeit über das Haus und profitieren finanziell, ohne dass Sie das Eigentum an der Immobilie haben müssen. Das Nießbrauchrecht gibt Ihnen diese Flexibilität und wird im Grundbuch gesichert.
In dem Fall handelt es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch, das bedeutet, Sie behalten das Nießbrauchrecht für sich, auch wenn Sie die Immobilie auf eine andere Person, wie beispielsweise seine Kinder, übertragen. Der Nießbraucher kann das Haus weiterhin nutzen oder vermieten und behält alle daraus entstehenden Erträge.
Der Zuwendungsnießbrauch wird hingegen einer dritten Person, etwa den Kindern, eingeräumt. Dabei behält der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie, aber der Nießbraucher erhält das Nutzungsrecht und kann von den Erträgen profitieren.
Vorteile des Nießbrauchrechts
- Flexibilität: Sie können weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen oder es vermieten, zum Beispiel wenn Sie in eine Pflegeeinrichtung wechseln.
- Zusätzliche Einnahmen: Durch die Vermietung der Immobilie können Sie regelmäßige Mieteinnahmen erzielen, selbst wenn Sie das Eigentum bereits verkauft haben.
- Nutzung ohne Eigentum: Obwohl das Eigentum an den Käufer übergeht, behalten Sie die volle Nutzung und Ertragsmöglichkeit Ihrer Immobilie.
- Rechtliche Sicherheit: Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen, wodurch Ihre Ansprüche abgesichert sind.
Nachteile
- Verantwortung für Instandhaltung: Als Nießbraucher müssen Sie für Reparaturen und Instandhaltungen in Ihrem Eigenheim aufkommen.
- Nicht vererbbar: Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers und kann nicht auf Erben übertragen werden.
- Eingeschränkte Käufergruppe: Der Kreis der Kaufinteressenten ist deutlich kleiner, da das Nießbrauchrecht auch nach dem Verkauf bestehen bleibt und die Käufer die Immobilie nicht frei nutzen oder vermieten können.
- Erschwerte Finanzierungen: Da das Nießbrauchrecht die Immobilie vorrangig belastet, ist es für Käufer schwieriger, einen Kredit zu bekommen.
Nießbrauchrecht - Dies gilt es zu beachten
Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen zwar umfassende Nutzungsrechte an Ihrem Eigenheim, aber es bringt auch Verpflichtungen mit sich. Der Nießbraucher ist in der Regel verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie und muss die laufenden Kosten wie Nebenkosten, Reparaturen und kleinere Ausbesserungen tragen. Zudem erlischt das Nießbrauchrecht, sobald der Nießbraucher verstirbt, und kann nicht auf Dritte übertragen oder vererbt werden. Wichtig ist auch, dass das Recht im Grundbuch eingetragen wird, um es rechtlich abzusichern.
Was ist bei den Steuern zu beachten?
Das Nießbrauchrecht bringt auch steuerliche Auswirkungen mit sich. Wenn das Recht auf einen Dritten übertragen wird, kann es als Schenkung betrachtet werden, was zu Schenkungssteuer führen kann. Zudem muss der Nießbraucher die Einnahmen aus der Vermietung als Einkünfte versteuern.
Nießbrauchrecht und Verkauf
Im Rahmen der bereits thematisierten Immobilienverrentung spielt das Nießbrauchrecht eine zentrale Rolle. Wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen, können Sie durch das Nießbrauchrecht weiterhin in der Immobilie wohnen oder diese vermieten, obwohl das Eigentum an den Käufer übertragen wurde. So haben Sie finanzielle Flexibilität und können die Immobilie nutzen, ohne das volle Eigentum zu behalten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen, was sicherstellt, dass Ihre Ansprüche als Nießbraucher geschützt sind und Ihnen weiterhin die vollen Nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
Unser umfassender Ratgeber für Ihr Eigenheim im Alter
Nicht nur die Finanzierung ist wichtig, wenn Sie sich Gedanken über Ihr Eigenheim im Alter machen. Viele weitere Aspekte sind zu berücksichtigen: altersgerechtes Wohnen, Umbauten oder mögliche Pflegekosten. In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen alle Möglichkeiten auf, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Umkehrhypothek: Zinsfreier Kredit mit Eigenheim
Die Umkehrhypothek unterscheidet sich von der Immobilienverrentung und dem Nießbrauchrecht dadurch, dass Sie Ihr Eigenheimnicht verkaufen bzw. übertragen, sondern sie als Sicherheit für einen Kredit bei der Bank verwenden. Sie beleihen Ihre Immobilie und erhalten dafür von der Bank eine Einmalzahlung oder regelmäßige Raten. Es handelt sich demnach um einen Kreditvertrag, bei dessen Unterzeichnung es zu keinem Besitzerwechsel kommt. Im Gegensatz zu einem klassischen Kredit zahlen Sie die Raten nicht während Ihrer Lebenszeit zurück. Stattdessen wird das Darlehen in der Regel nach Ihrem Tod oder beim Auszug durch den Verkauf der Immobilie getilgt. Solange Sie leben oder in der Immobilie bleiben, bleibt das Eigentum an der Immobilie bei Ihnen, und Sie können mietfrei darin wohnen.
Vorteile der Umkehrhypothek
- Mietfreies Wohnen: Sie bleiben in Ihrem Eigenheim und können es bis zum Lebensende nutzen, ohne es verkaufen zu müssen.
- Zusätzliche Liquidität: Sie erhalten eine Einmalzahlung oder regelmäßige Raten, ohne die Immobilie zu veräußern.
- Keine Rückzahlung zu Lebzeiten: Die Tilgung des Darlehens erfolgt erst nach Ihrem Tod oder beim Auszug, meist durch den Verkauf der Immobilie.
- Eigentum bleibt erhalten: Sie bleiben rechtlich der Eigentümer Ihrer Immobilie.
Nachteile
- Hohe Kosten: Die Umkehrhypothek ist mit hohen Zinsen und Gebühren verbunden, was sie zu einem teuren Produkt macht.
- Schulden für Erben: Erben übernehmen eine Immobilie mit Schulden und müssen entweder den Kredit tilgen oder das Haus verkaufen.
- Eingeschränkte Nutzung der Immobilie als Sicherheit: Die Immobilie kann nicht anderweitig als Sicherheit verwendet werden.
- Verantwortung für Instandhaltung: Trotz der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer für Reparaturen und Umbauten verantwortlich.
Voraussetzungen für die Umkehrhypothek
Die Voraussetzungen für eine Umkehrhypothek sind vielfältig und beinhalten in der Regel folgende Punkte:
- Mindestalter: Oft ist ein Mindestalter von 60 oder 65 Jahren erforderlich, da die Umkehrhypothek speziell für Senioren konzipiert ist.
- Schuldenfreie Immobilie: Das Eigenheim sollte weitgehend schuldenfrei sein, um als Sicherheit dienen zu können.
- Immobilienwert: Der Wert der Immobilie bestimmt die Höhe des Darlehens.
- Instandhaltungspflicht: Der Eigentümer muss die Immobilie in gutem Zustand halten, da sie als Sicherheit dient.
Mit wie viel Geld ist zu rechnen?
Die Höhe des Geldes, das Sie durch eine Umkehrhypothek erhalten, hängt von mehreren Faktoren ab: dem Wert Ihrer Immobilie, dem Risikoabschlag der Bank und dem Zinssatz. Dabei ist der Risikoabschlag eine Sicherheitsmarge, die die Bank einbehält, um mögliche Wertverluste der Immobilie zu berücksichtigen. Bei einer Umkehrhypothek haben Sie die Wahl zwischen einer Einmalzahlung oder monatlichen Rentenzahlungen. Bei der Einmalzahlung erhalten Sie 15 bis 35 % des Immobilienwerts, der Rest wird für die Zins- und Tilgungszahlungen verwendet. Entscheiden Sie sich für monatliche Rentenzahlungen, können Sie 60 bis 80 % des Beleihungswertes in gleichbleibenden Raten erhalten, meist bis zu Ihrem 110. Lebensjahr.
Rechenbeispiel
Angenommen Ihr Eigenheim hat einen Wert von 500.000 €. Nach einem Risikoabschlag von 30% ergibt sich ein Beleihungswert von 350.000 Euro. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Zinssatz von 5% könnten Sie eine Einmalzahlung von etwa 150.000 Euro oder eine monatliche Rente von 950 € erhalten.
Die genauen Beträge hängen von der individuellen Vereinbarung mit der Bank ab. Es ist wichtig, alle Gebühren und Konditionen zu berücksichtigen, um die beste Entscheidung für Ihre finanzielle Situation zu treffen.
Was ist bei den Steuern zu beachten?
Die erhaltenen Rentenzahlungen gelten als Darlehen und sind somit steuerfrei. Sollten Sie die Immobilie später vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Zudem könnte bei einem Verkauf der Immobilie durch Erben eine Erbschaftssteuer anfallen, je nach dem Wert der Immobilie und den gesetzlichen Freibeträgen.
Verkauf und Teilverkauf
Der wesentliche Vorteil der Finanzierungsmethoden des Verkaufs und Teilverkaufs besteht in der sofortigen Generierung von Liquidität durch die Veräußerung Ihres Eigentums. Beim vollständigen Verkauf geben Sie Ihr Eigenheim komplett ab und erhalten den vollen Verkaufserlös. Beim Teilverkauf hingegen verkaufen Sie nur einen Teil der Immobilie und behalten weiterhin einen Miteigentumsanteil sowie ein Wohnrecht. Beide Möglichkeiten bieten finanzielle Liquidität, unterscheiden sich jedoch in der Nutzung und den langfristigen Konsequenzen, die individuell betrachtet werden sollten.
Sofortige Liquidität durch einen Verkauf
Sie haben sich dazu entschlossen, in eine kleinere Wohnung umzuziehen und möchten Ihr Eigenheim verkaufen? Der Verkauf einer Immobilie ermöglicht es Ihnen, den gesamten Erlös auf einmal zu erhalten und sich nicht mehr um die Instandhaltung und laufenden Kosten kümmern zu müssen. Dieser Schritt bringt sofortige finanzielle Freiheit und Flexibilität. Gleichzeitig bedeutet der Verkauf jedoch, dass Sie das Eigentum an der Immobilie vollständig aufgeben und von zukünftigen Wertsteigerungen nicht mehr profitieren.
Vorteile des Verkaufs
- Sofortige Liquidität: Sie erhalten den gesamten Verkaufserlös auf einmal, was Ihnen finanzielle Freiheit und Flexibilität verschafft.
- Wegfall von Verpflichtungen: Nach dem Verkauf entfallen die Verantwortung für Instandhaltung, Reparaturen und Nebenkosten.
- Keine laufenden Belastungen: Sie haben keine weiteren Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie, wie Steuern oder Versicherungskosten.
- Flexibilität beim Wohnort: Sie sind nicht mehr an die Immobilie gebunden und können sich für eine andere Wohnsituation entscheiden, die besser zu Ihren Bedürfnissen passt.
Nachteile
- Verlust des Eigentums: Sie geben Ihr Eigenheim vollständig auf und haben keinen Anspruch mehr auf deren Nutzung oder Wertsteigerung.
- Keine zukünftigen Wertsteigerungen: Falls der Immobilienmarkt steigt, profitieren Sie nicht mehr von der Wertsteigerung Ihrer ehemaligen Immobilie.
- Emotionale Bindung: Der Verkauf eines langjährigen Zuhauses kann emotional schwierig sein, da Erinnerungen und Verbundenheit mit der Immobilie bestehen.
- Keine Einkommensquelle: Sie verlieren die Möglichkeit, durch Vermietung oder spätere Verrentung weiterhin Erträge aus der Immobilie zu erzielen.
Immobilienverkauf mit A1 Abendschein Immobilien
Planen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wir unterstützen Sie bei jedem Schritt des Verkaufsprozesses und sorgen für eine reibungslose Abwicklung.
Teilverkauf: Kapital gewinnen, Eigentum behalten
Der Teilverkauf einer Immobilie ermöglicht es Ihnen, nur einen bestimmten Anteil Ihres Hauses zu verkaufen, während Sie den restlichen Anteil sowie das Wohnrecht an Ihrem Eigenheim behalten. Sie erhalten sofort Kapital durch den Verkauf des Anteils, müssen jedoch ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Daraus ergeben sich einige Vorteile, ist allerdings auch mit Nachteilen behaftet.
Vorteile der Teilverkauf
- Schnelle Kapitalfreisetzung: Sie erhalten sofort Geld, ohne Ihre Immobilie vollständig zu verkaufen.
- Wohnrecht bleibt erhalten: Sie behalten weiterhin das Recht, in Ihrem Eigenheim zu wohnen und sie teilweise zu nutzen.
- Eigentum behalten: Sie bleiben Miteigentümer und können über die Immobilie mitentscheiden, während Sie nur einen Teil veräußern.
Nachteile
- Hohe laufende Kosten: Sie müssen ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer für den verkauften Anteil zahlen.
- Verantwortung für Instandhaltung: Trotz des Teilverkaufs bleiben Sie für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich.
- Zusätzliche Gebühren beim Gesamtverkauf: Beim späteren vollständigen Verkauf der Immobilie fallen zusätzliche Gebühren an, und der Käufer erhält mindestens den Wert seines Anteils zurück, häufig mit einem Wertzuwachs.
Eigenheim im Alter finanzieren – Möglichkeiten im Vergleich
| Immobilienverrentung | Nießbrauchrecht | Umkehrhypothek | Verkauf | Teilverkauf | |
|---|---|---|---|---|---|
Wohnrecht | Lebenslanges Wohnrecht
| Lebenslanges Wohnrecht, Möglichkeit zur Vermietung
| Mietfreies Wohnen
| Kein Wohnrecht nach Verkauf
| Wohnrecht bleibt, aber Entgelt für verkauften Teil
|
Eigentum | Verlust des Eigentums | Verlust des Eigentums | Eigentum bleibt | Vollständiger Verlust des Eigentums | Teilweiser Verlust des Eigentums |
Vorteile | Regelmäßige Rentenzahlungen, steuerliche Vorteile, keine Instandhaltungskosten
| Nutzung der Immobilie und Möglichkeit zur Vermietung, zusätzliche Einnahmen | Zusätzliches Kapital durch Kredit, keine Rückzahlung zu Lebzeiten | Sofortige Liquidität, keine Verpflichtungen | Schnelle Kapitalfreisetzung, Eigentum teilweise behalten |
Nachteile | Verlust des Eigentums, keine Vererbung, Nutzung erlischt bei Auszug
| Verantwortung für Instandhaltung, nicht vererbbar, eingeschränkte Käufergruppe
| Hohe Kosten, Schulden für Erben, eingeschränkte Nutzung
| Verlust des Hauses, keine zukünftigen Wertsteigerungen
| Hohe laufende Kosten, Instandhaltungspflichten bleiben, zusätzliche Gebühren
|
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FAQ - Eigenheim im Alter finanzieren
Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?
Die Höhe der Leibrente wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:
- Verkehrswert der Immobilie: Bestimmt den Ausgangswert und hängt von Lage, Zustand und Nachfrage ab.
- Wert des Wohnrechts: Wird vom Kaufpreis abgezogen und basiert auf der Lebensdauer des Wohnrechts.
- Lebenserwartung: Längere Lebenserwartung senkt die monatliche Rente, da die Zahlungen über einen längeren Zeitraum verteilt werden.
- Kapitalwert-Vervielfältiger: Hilft, den Wert des Wohnrechts zu berechnen.
- Leibrentenfaktor: Reduziert den Wert der Immobilie aufgrund des Wohnrechts.
Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 400.000 €
- Wohnrecht: 25 % des Immobilienwerts (100.000 €), wird abgezogen.
- Lebenserwartung des Verkäufers: 15 Jahre
Der verbleibende Wert beträgt 300.000 €. Bei einem Zinssatz von 4 % und 15 Jahren Laufzeit könnte die monatliche Leibrente für Ihr Eigenheim etwa 1.800 € betragen. Je nach Laufzeit, Zinssatz und weiteren Faktoren variiert die Höhe der monatlichen Zahlungen.
Für wen lohnt sich die Leibrente?
Wenn Sie im Ruhestand finanzielle Mittel benötigen, sei es für den täglichen Lebensunterhalt, für Pflegekosten oder um sich Wünsche zu erfüllen, und gleichzeitig in Ihrem vertrauten Eigenheim bleiben möchten, könnte die Leibrente die richtige Lösung für Sie sein. Anstatt Ihr Haus zu verkaufen und ausziehen zu müssen, erhalten Sie monatliche Zahlungen, während Sie weiterhin darin leben. Die Leibrente ist besonders attraktiv, wenn Sie keine Erben haben oder Ihr Vermögen zu Lebzeiten sinnvoll nutzen möchten, ohne auf Ihr Zuhause verzichten zu müssen.
Wer kauft ein Haus auf Leibrente?
Hauskäufer auf Leibrente sind häufig Investoren oder Privatpersonen, die langfristig in Immobilien investieren möchten, ohne die Immobilie sofort zu nutzen. Sie erhalten nach dem Tod oder Auszug des Verkäufers das vollständige Eigentum. Auch Unternehmen oder Stiftungen, die auf Alterswohnformen spezialisiert sind, kaufen Häuser auf Leibrente. Dies bietet dem Käufer langfristige Sicherheiten und eine stabile Investition.
Was ist besser Schenkung oder Nießbrauch?
Ob Schenkung oder Nießbrauch besser ist, hängt von Ihren Zielen ab.
- Schenkung: Ihr Eigenheim wird sofort übertragen, Sie haben aber keine Nutzungsrechte mehr. Schenkungssteuer kann anfallen.
- Nießbrauch: Sie behalten das Nutzungsrecht, auch nach der Eigentumsübertragung, können die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten. Das Recht erlischt jedoch mit Ihrem Tod.
Nießbrauch eignet sich besser, wenn Sie die Immobilie weiterhin nutzen möchten, Schenkung, wenn Sie das Eigentum frühzeitig übertragen wollen.
Für wen lohnt sich eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ist die eine Option, wenn Sie in Ihrem Eigenheim bleiben möchten, aber schnell Liquidität benötigen und keine monatlichen Rückzahlungen leisten wollen. Sie eignet sich besonders, wenn Sie keine Erben haben oder das Haus nicht vererben wollen und finanzielle Mittel benötigen, beispielsweise zur Aufbesserung Ihrer Rente oder zur Deckung von Pflegekosten. Im Gegensatz zu anderen Modellen müssen Sie das Eigentum nicht abgeben, und die Rückzahlung erfolgt erst nach Ihrem Tod oder beim Auszug, meist durch den Verkauf der Immobilie.
Wer bietet eine Umkehrhypothek an?
In Deutschland bieten nur wenige Banken und Finanzdienstleister die Umkehrhypothek an. Dazu gehören spezialisierte Anbieter und Versicherungen, die sich auf altersgerechte Immobilienfinanzierungen konzentrieren. Die Verfügbarkeit ist begrenzt, und es gibt nur wenige Angebote auf dem Markt.
Anbieter von Umkehrhypotheken in Deutschland sind unter anderem:
- Sparkassen
- Volksbanken
- Commerzbank
- Deutsche Bank
- R+V Versicherung
- Allianz
- DKB (Deutsche Kreditbank)
- Stiftung Liebenau
Diese Finanzdienstleister bieten spezielle Modelle für ältere Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie beleihen möchten, ohne diese zu verkaufen.
Ist ein Teilverkauf sinnvoll?
Ob ein Teilverkauf sinnvoll ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren Zielen ab. Ein Teilverkauf bietet schnelle Liquidität, ohne dass Sie Ihr Eigenheim vollständig aufgeben müssen. Allerdings müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil zahlen und bleiben für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich. Zusätzlich können beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie Gebühren anfallen. Es ist sinnvoll, diese Option genau abzuwägen, da sie langfristige finanzielle Verpflichtungen mit sich bringt.