Immobilienbewertung

How to: Baufinanzierung

Der Traum von den eigenen vier Wänden - wer hat ihn nicht? Doch bevor man den Schlüssel zur eigenen Immobilie in den Händen halten kann, sind einige wichtige Schritte zu gehen. Einer der wichtigsten ist die Baufinanzierung. Das Thema kann dabei sehr herausfordernd wirken. Viele Fragen tauchen auf: Wie viel Eigenkapital benötigt man? Wie hoch fallen die monatlichen Raten aus? Und welche Möglichkeiten zur Förderung gibt es? Diese Fragen können schnell überfordern.

Doch keine Sorge unsere Experten von A1 Abendschein Immobilien stehen an Ihrer Seite. Mit unserem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihre Baufinanzierung optimal planen und umsetzen können und bringen Licht ins Dunkel des Finanzierungsprozesses.

Was steckt hinter der Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung umfasst alle finanziellen Maßnahmen zur Errichtung oder zum Erwerb einer Immobilie – dies umfasst Kauf, Bau und Sanierung. Dafür werden in der Regel hohe Geldbeträge benötigt, weswegen zum Kredit bei einer Bank gegriffen wird. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt über viele Jahre und umfasst Zinsen, Tilgung sowie gegebenenfalls Sondertilgungen. Die Zinsen stellen die Kosten für das aufgenommene Darlehen dar, während die Tilgung die eigentliche Darlehensschuld reduziert. Je nach Vertragsbedingungen sind auch Sondertilgungen möglich, die eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Kredits durch außerplanmäßige Rückzahlungen erlauben.

Die Zinsen können dabei variabel oder fest vereinbart werden. Feste Zinsen bieten Planungssicherheit, da die monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum konstant bleiben. Variable Zinsen hingegen können sich während der Laufzeit ändern und bergen somit sowohl Risiken als auch Chancen. Ein weiterer wichtiger Aspekt der Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer fällt das benötigte Darlehen aus, was wiederum die monatlichen Belastungen senkt und die Kreditkonditionen verbessern kann.

Eine gründliche Vorbereitung und die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells sind demnach entscheidend, um langfristig finanziell abgesichert zu sein und das Traumhaus sorgenfrei finnanzieren zu können.

Ablauf: In 10 Schritten zur Baufinanzierung

Sie haben den Entschluss gefasst in eine Immobilie zu investieren und haben vielleicht auch schon ein Objekt im Auge – dann wird es höchste Zeit sich um die Baufinanzierung zu kümmern. Auch wenn diese erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages abgeschlossen wird, benötigen Sie im Vorfeld eine Finanzierungszusage von der Bank, in der bestätigt wird, das diese Ihnen das Geld für Ihre Immobilie leiht. Diese ist essenziell, um sicherzustellen, dass Sie beim Notartermin vorbereitet sind und die Immobilie tatsächlich erwerben können.

Am besten gehen Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung folgendermaßen vor:

Finanzierungsumfang berechnen: Ermitteln Sie den voraussichtlichen Finanzierungsbedarf einschließlich Nebenkosten und Risikopuffer.
Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit prüfen: Bestimmen Sie Ihr Eigenkapital und stellen Sie sicher, dass Sie die Kreditraten tragen können.
Immobilienauswahl und Preisverhandlung: Sichten Sie den Immobilienmarkt und verhandeln Sie mit dem Verkäufer.
Fördermittel beantragen + Finanzierungsangebote einholen: Beantragen Sie mögliche Förderungen udn vergleichen Sie verschiedene Angebote von Banken und Förderkredite.
Finanzierungszusage einholen: Beantragen Sie eine Finanzierungszusage bei der Bank, um sicherzustellen, dass die Finanzierung steht.
Notartermin vereinbaren: Planen Sie den Notartermin zeitnah zur Finanzierungszusage.
Kaufvertrag unterschreiben: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag beim Notar.
Darlehensvertrag unterzeichnen: Schließen Sie den Darlehensvertrag ab und reichen Sie erforderliche Unterlagen ein.
Grundschuld eintragen: Lassen Sie die Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eintragen.
Darlehensauszahlung und Kaufpreiszahlung: Nach Eintragung der Grundschuld erfolgt die Auszahlung des Darlehens und die Zahlung des Kaufpreises.

Benötigte Unterlagen für die Baufinanzierung – eine Checkliste

Allgemeine Unterlagen - Für eine Baufinanzierung benötigen Sie verschiedene Unterlagen, die von den meisten Banken eingefordert werden. Dazu gehören:

Gehaltsnachweise: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Rentenbescheide.
Renteninformationen bei Rentern: Aktuelle Renteninformationen.
Lohnsteuerbescheid: Der letzte Steuerbescheid.
SCHUFA-Selbstauskunft: Eine unterschriebene Selbstauskunft zur Bonität.
Krankenversicherung: Nachweis über die private Krankenversicherung (falls zutreffend).
Kredite: Nachweise über bestehende Kredite.
Insolvenzverfahren: Mitteilungen über drohende Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen in den letzten fünf Jahren.

Zusätzliche Unterlagen für Selbstständige - Selbstständige müssen zusätzliche Dokumente einreichen:

Bilanz und Gewinnermittlung: Aktuelle Finanzberichte.
Betriebswirtschaftliche Auswertung: Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen.
Gesellschaftervertrag: Falls vorhanden, den Gesellschaftervertrag.
Handelsregisterauszug: Ein aktueller Auszug aus dem Handelsregister.
Verflechtungsübersicht: Übersicht über zusammenhängende Gesellschaften.

Unterlagen zur Immobilie - Die Bank benötigt auch Unterlagen zur Immobilie, um deren Wert einschätzen zu können:

Kaufvertrag oder Grundbuchauszug: Rechtliche Dokumente zum Eigentum.
Bau- und Grundrisspläne: Detaillierte Pläne der Immobilie.
Bebauungsplan und Flächenberechnungen: Berechnungen der Brutto- und Nettogrundflächen.
Lage- und Katasterplan: Dokumente zur Lage und Grundstücksgröße.
Baubeschreibung und Kostenschätzung: Detaillierte Beschreibungen und Kostenschätzungen für den Bau.
Genehmigungen und Versicherungen: Genehmigte Bauanträge und Versicherungsnachweise.
Eigenleistungen und Nebenkosten: Aufstellungen über Eigenleistungen und Nebenkosten.
Fotos und Exposé: Visuelle Darstellungen der Immobilie.
Versicherungen: Kopien von bestehenden Gebäudeversicherungen.

Zweck der Unterlagen

Die Bank prüft anhand dieser Unterlagen Ihre Bonität und die Werthaltigkeit der Immobilie. Dies hilft der Bank, das Risiko der Kreditvergabe zu bewerten und sicherzustellen, dass das Darlehen einschließlich der Zinsen zurückgezahlt werden kann.

Wie komme ich zu einer günstigen Baufinanzierung?

Die Suche nach einer günstigen Baufinanzierung ist entscheidend, um Ihre monatlichen Ausgaben zu reduzieren und langfristig Geld zu sparen. Um die besten Konditionen zu finden, sind gründliche Planung und umfassende Recherche notwendig. Dabei gibt es mehrere Wege, um an eine günstige Baufinanzierung zu gelangen.

Günstige Baufinanzierung: Entscheidung der Bank

Die Entscheidung der Bank über eine günstige Baufinanzierung basiert auf einer gründlichen Prüfung Ihrer finanziellen Situation. Die Bank bewertet Ihre Bonität, Einkommen, Ausgaben und bisherige Kreditverpflichtungen, um das Risiko der Kreditvergabe abzuschätzen. Ein stabiles Einkommen und eine positive SCHUFA-Auskunft sind entscheidende Faktoren. Zudem spielt das eingebrachte Eigenkapital eine wichtige Rolle. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser stehen Ihre Chancen auf günstige Konditionen, da dies das Risiko für die Bank verringert.

Worauf achtet die Bank

Neben den finanziellen Aspekten berücksichtigt die Bank auch persönliche Faktoren wie Ihre berufliche Situation, Ihr Alter und Ihre familiäre Situation. Ein sicherer Job und ein langfristiger Arbeitsvertrag erhöhen Ihre Kreditwürdigkeit. Jüngere Kreditnehmer haben in der Regel bessere Chancen auf langfristige Finanzierungen, während bei älteren Kreditnehmern oft strengere Bedingungen gelten. Der Familienstand und die Anzahl der Kinder können ebenfalls eine Rolle spielen, da sie die monatlichen Ausgaben beeinflussen. All diese Faktoren zusammen geben der Bank ein umfassendes Bild Ihrer finanziellen Stabilität und Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits.

Personen in Anzügen geben sich die Hand.

Baufinanzierung: So sparen Sie Zinsen

Zinsen sind ein wesentlicher Kostenfaktor bei einer Baufinanzierung, daher ist es wichtig, Strategien zu kennen, um Zinsen zu sparen. Hier sind einige Tipps, die Ihnen helfen können, die Zinslast zu reduzieren:

Eigenkapital einbringen

Bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten, die 10-15% der Kauf- oder Baukosten ausmachen, als Eigenkapital ein. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Kreditbetrag und desto günstiger sind in der Regel die Zinskonditionen.

Eigenleistung einbringen

Eigenleistungen, also Arbeiten, die Sie selbst am Bau oder der Renovierung durchführen, können die Gesamtkosten reduzieren. Dadurch benötigen Sie einen geringeren Kreditbetrag, was die Zinskosten senkt.

Wahl der passenden Sollzinsbindung

Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen, obwohl sie oft etwas höhere Zinsen mit sich bringt. Eine kürzere Zinsbindung kann niedrigere Zinsen bieten, birgt jedoch das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft.

Finanzmarkt im Blick halten

Behalten Sie den Finanzmarkt im Auge, um den besten Zeitpunkt für den Abschluss Ihrer Baufinanzierung zu finden. Zinsbewegungen können sich auf die Konditionen auswirken, die Sie erhalten.

Vergleich von Angeboten

Vergleichen Sie verschiedene Angebote von Banken und anderen Kreditgebern. Nutzen Sie Vergleichsportale und informieren Sie sich über die aktuellen Konditionen und Angebote. Die BaFin bietet umfassende Informationen zu Immobilienkrediten und hilft Ihnen, die besten Angebote zu finden.

Welche Förderungen gibt es für die Baufinanzierung?

Beispielsweise die KfW bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen, die den Bau, den Kauf und die Sanierung von Immobilien unterstützen. Diese Förderungen umfassen:

Eigenheimfinanzierung: Zuschüsse und Kredite für den Kauf oder Bau eines Eigenheims.
Energieeffizientes Bauen und Sanieren: Förderungen für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Barrierefreiheit: Kredite für den altersgerechten Umbau von Wohnraum.
Nachhaltiges Bauen: Unterstützung für den Bau klimafreundlicher und nachhaltiger Gebäude.

Durch diese Programme können Bauherren und Immobilienkäufer von zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen profitieren.

Überreichung von Geld vor einer Immobilie.

Erledigung der Steuererklärung am Laptop.

Baufinanzierung steuerlich absetzen

Eine Baufinanzierung kann in bestimmten Fällen steuerlich abgesetzt werden, was Ihre jährliche Steuerlast erheblich mindern kann. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:

Zinsen absetzen

Die Zinsen, die Sie für Ihren Immobilienkredit zahlen, können unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie vermietet wird oder als Teil eines Betriebsvermögens dient.

Werbungskosten

Bei vermieteten Immobilien können die Zinsen sowie weitere Finanzierungskosten als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dazu zählen auch Notarkosten, Maklergebühren und Kosten für die Grundschuldeintragung.

Betriebsausgaben

Wenn die Immobilie betrieblich genutzt wird, können die Zinsen als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilie für unternehmerische Zwecke oder als Büro genutzt wird.

Voraussetzungen

Um die Zinsen steuerlich absetzen zu können, müssen klare Nachweise über die Nutzung der Immobilie und die anfallenden Kosten erbracht werden. Es ist ratsam, alle relevanten Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.

Diese Hindernisse gilt es bei der Baufinanzierung zu überwinden

Beim Immobilienkauf und der Baufinanzierung gibt es mehrere Hindernisse, die bewältigt werden müssen:

Hohe Eigenkapitalanforderungen: Viele Banken verlangen, dass mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Dies kann für viele Käufer eine hohe Hürde darstellen.
Zusätzliche Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen Notar-, Makler- und Grunderwerbsteuerkosten an, die nicht selten weitere 10-15 % des Kaufpreises ausmachen.
Strenge Bonitätsprüfungen: Die Banken prüfen gründlich die Bonität des Käufers. Eine schlechte SCHUFA-Auskunft oder unregelmäßige Einkünfte können zu einer Ablehnung des Kreditantrags führen.
Zinsschwankungen: Zinsschwankungen können die Kosten der Baufinanzierung beeinflussen. Ein ungünstiger Zinssatz kann die monatliche Belastung erheblich erhöhen.
Lange Genehmigungsprozesse: Die Prüfung und Genehmigung eines Baufinanzierungskredits kann viel Zeit in Anspruch nehmen, was zu Verzögerungen beim Kaufprozess führen kann.
Mangel an bezahlbaren Immobilien: In vielen Regionen gibt es einen Mangel an bezahlbaren Immobilien, was die Suche nach einem geeigneten Objekt erschwert und den Druck erhöht, schnell zu handeln.
Eigenleistung und Zeitaufwand: Bei Neubauten oder Renovierungen müssen häufig Eigenleistungen erbracht werden, die zusätzlichen Zeitaufwand und Fachkenntnisse erfordern.

Diese Hindernisse können den Prozess der Baufinanzierung komplex und herausfordernd gestalten. Es ist wichtig, sich gut vorzubereiten und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um diese Herausforderungen zu meistern.

Baufinanzierung: Auch ohne Eigenkapital möglich

Wie bereits aufgeführt setzen einige Banken ein eingebrachtes Eigenkapital voraus. Dennoch lässt sich dieses Hindernis überwinden – mit einer sogenannten Vollfinanzierung können Sie auch ohne Eigenkapital ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die zu beachten sind:

Wann kommt das in Frage?

Eine Vollfinanzierung kommt in Frage, wenn Sie über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen und eine positive SCHUFA-Auskunft vorweisen können. Auch die berufliche Stabilität und eine langfristige Anstellung spielen eine entscheidende Rolle.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Einkommen: Ein stabiles und ausreichendes Einkommen, um die höheren monatlichen Raten tragen zu können.
Gute Bonität: Eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft und eine positive Kredithistorie.
Berufliche Stabilität: Langfristige und sichere Anstellung.

Wann gewährt eine Bank eine Vollfinanzierung?

Eine Bank gewährt eine Vollfinanzierung, wenn sie das Risiko als überschaubar einschätzt. Dazu müssen Sie überzeugende Nachweise über Ihr Einkommen, Ihre Bonität und Ihre berufliche Sicherheit vorlegen. Die Bank wird außerdem den Wert der Immobilie genau prüfen, um sicherzustellen, dass der Beleihungswert die Höhe des Kredits rechtfertigt.

Was kostet eine Vollfinanzierung?

Die Kosten einer Vollfinanzierung sind in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Die Zinsen sind oft höher, da die Bank ein größeres Risiko eingeht. Zudem können zusätzliche Sicherheiten verlangt werden, wie zum Beispiel Bürgschaften. Die monatlichen Raten sind aufgrund des höheren Kreditbetrags ebenfalls höher, was die finanzielle Belastung erhöht.

Eine sorgfältige Prüfung und Planung sind daher unerlässlich, um sicherzustellen, dass Sie sich die Vollfinanzierung langfristig leisten können und dass sie zu Ihrer finanziellen Situation passt.

Fragen zur Baufinanzierung?

Wir haben die Antwort!

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Die Basis für die Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Bevor Sie eine Baufinanzierung anstreben, ist es wichtig, Ihre finanzielle Situation genau zu durchleuchten. Dies beinhaltet die Berechnung Ihrer monatlichen Belastung und die Ermittlung des maximalen Darlehensbetrags, den Sie sich leisten können.

Derzeitige Einnahmen und Ausgaben aufstellen

Berechnen Sie Ihre Liquidität anhand derzeitiger Einnahmen und Ausgaben:

Nettoeinkommen: Summe aller monatlichen Einkünfte inklusive Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie z.B. Kindergeld
Fixkosten: Regelmäßige Ausgaben wie Miete, Versicherungen, Lebenshaltungskosten.
Maximale monatliche Liquidität: Summe Einnahmen – Summe Ausgaben

Zunkünftige Einnahmen und Ausgaben schätzen

Für die Planung Iherer Baufinanzierung sollten Sie neben der berechneten Momentaufnahme Ihrer Einnahmen und Ausgaben ebenfalls ihre zukünftige monatliche Liquidität einschätzen. Stellen Sie aufgrund dessen finanzielle Änderungen nach dem Übergang vom Mieter zu Eigentümer aus (die Kreditrate wird noch außenvorgelassen)

Kosten, die wegfallen

Miete: Da Sie nun Eigentümer sind, entfällt die monatliche Mietzahlung.
Mietnebenkosten: Einige spezifische Mietnebenkosten, die direkt an den Vermieter gehen, könnten wegfallen.

Zusätzliche Kosten, die mit denen Sie rechnen müssen

Grundsteuer: Als Eigentümer sind Sie zur Zahlung der jährlichen Grundsteuer verpflichtet.
Versicherungen: Gebäudeversicherung, eventuell auch eine Wohngebäude- und Hausratversicherung.
Instandhaltung und Reparaturen: Rücklagen für regelmäßige Instandhaltungen und unerwartete Reparaturen.
Betriebskosten: Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Grundbesitzabgaben.
Verwaltungskosten: Bei Eigentumswohnungen könnten Verwaltungskosten für die Eigentümergemeinschaft anfallen.

Weitere Kosten, die sich veränden können

Veränderte Fahrtkosten: Eventuell höhere oder niedrigere Fahrtkosten durch den neuen Standort.
Veränderte Unterhaltskosten: Unterhaltskosten könnten sich durch eine größere Wohnfläche oder andere Gegebenheiten ändern.
Zukunftspläne: Mögliche zukünftige Ausgaben für Kinder, Haustiere oder Arbeitsplatzveränderungen.

Ableitung: Wie viele Schulden kann ich mir zur Baufinanzierung leisten?

Anhand des voraussichtlichen zukünftigen Überschusses können Sie nun die maxiale monatliche Monatsrate für Baufinanzierungberechnen. Bei der Monatsrate handelt es sich dabei um den Betrag, Betrag, den Sie monatlich zur Rückzahlung Ihres Darlehens zahlen. Sie setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:

Zinsanteil: Die Kosten für das geliehene Geld zur Baufinanzierung, unterteilt in den sollzinssatz und den Effektivzinssatz. Der Sollzinssatz ist der nominale Zinssatz, ohne weitere Kosten. Der Effektivzins hingegen beinhaltet zusätzliche Kosten, die Banken für die Bereitststellung des Kredites verlangen. Dies sind beispielsweise Kontoführungsgebühren oder Transaktionskosten.
Tilgungsanteil: Der Teil, der zur Rückzahlung der eigentlichen Darlehenssumme beiträgt.

Mit folgender Formel können Sie die Monatsrate für eine bestimmte Kreditsumme berechnen:

Kreditsumme + (Kreditsumme x Zinssatz ÷ 100)] ÷ Laufzeit = Monatsrate

Nehmen Sie beispielsweise einen einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro mit einem effektiven Zinssatz von 5% auf und zahlen den Kredit in einem Zeitraum von 10 Jahren ab ergibt sich daraus folgende Rechnung:

300.000€ + (300.000 x 5/100) ÷ 120 = 3.750€

Diese berechnete Monatsrate sollten Sie anschließend mit Ihrer monatlichen Liquidität abgleichen. Stellen Sie sicher, dass die Rate innerhalb Ihres verfügbaren Einkommens liegt und dass nach Abzug der Rate noch ausreichend finanzielle Mittel für Lebenshaltungskosten und unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sind. Nur so können Sie sicherstellen, dass die Baufinanzierung langfristig tragbar ist.

Baufinanzierung: Bedeutung des Tilgungssatzes

Auch wenn die Tilgungsrate der aktuellen Lebenssituation zugrunde liegt, gilt: Je höher die anfängliche Tilgung der Baufinanzierung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Der Tilgungssatz gibt dabei an, welcher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme der Baufinanzierung jährlich zurückgezahlt wird. Der anfängliche Tilgungssatz ist der Tilgungsprozentsatz, den Sie beim Abschluss Ihres Darlehensvertrags festlegen. Dieser Prozentsatz bleibt während der Zinsbindungsfrist konstant. In dieser Phase wird der größte Teil Ihrer monatlichen Rate zur Zahlung der Zinsen verwendet, während ein kleinerer Teil zur Tilgung der Darlehenssumme beiträgt. Mit fortschreitender Tilgung sinkt die Restschuld und somit auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil an der Monatsrate steigt.

Schnellere Rückzahlung des Darlehens

Durch die höhere Tilgung wird das Darlehen schneller getilgt, was die Gesamtlaufzeit des Kredits verkürzt. Dies bedeutet, dass Sie weniger Jahre an monatlichen Zahlungen gebunden sind.

Geringere Zinskosten

Da der Darlehensbetrag schneller sinkt, fallen insgesamt weniger Zinsen an. Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, und durch eine höhere Tilgung reduziert sich diese Restschuld schneller. Somit zahlen Sie weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Schnellere Schuldenfreiheit

Eine höhere Tilgung ermöglicht es Ihnen, früher schuldenfrei zu sein und finanzielle Freiheit zu erlangen. Dies kann besonders beruhigend sein und Ihnen mehr Flexibilität für zukünftige finanzielle Entscheidungen bieten.

Bessere Kreditkonditionen

Banken bewerten ein höheres Tilgungstempo oft positiv, da es das Risiko eines Zahlungsausfalls reduziert. Dies kann zu besseren Konditionen und niedrigeren Zinssätzen führen, wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen oder bestehende Finanzierungen umschulden möchten.

Erhöhte Sicherheit

Mit einer höheren Tilgungsrate bauen Sie schneller Eigenkapital in Ihrer Immobilie auf. Dies kann wichtig sein, falls die Immobilienpreise schwanken oder falls Sie in Zukunft eine größere finanzielle Flexibilität benötigen, zum Beispiel durch die Aufnahme eines weiteren Darlehens oder den Verkauf der Immobilie.

Sondertilgungen

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die über die regulären monatlichen Raten der Baufinanzierung hinausgehen. Sie ermöglichen eine schnellere Tilgung des Darlehens und können die Zinskosten erheblich senken. Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe, ohne dass zusätzliche Gebühren anfallen.

Wann sind Sondertilgungen möglich?

Sondertilgungen sind meist vertraglich geregelt und können in der Regel einmal pro Jahr bis zu einem bestimmten Betrag geleistet werden. Die genauen Konditionen variieren je nach Kreditgeber und Darlehensvertrag. Üblich sind Sondertilgungen bis zu 5 % oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.

Wann sind Sondertilgungen sinnvoll?

Sondertilgungen sind besonders sinnvoll, wenn Sie über unerwartete Einnahmen verfügen, wie beispielsweise Boni, Erbschaften oder Steuererstattungen. Durch diese zusätzlichen Zahlungen reduzieren Sie Ihre Restschuld schneller, was zu geringeren Zinskosten führt. Außerdem verkürzen Sie die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens und erreichen schneller die Schuldenfreiheit.

Vorteile von Sondertilgungen

Schnellere Schuldenfreiheit: Sie verkürzen die Laufzeit des Darlehens erheblich.
Zinsersparnis: Durch die Reduzierung der Restschuld sinken die Gesamtzinsen.
Erhöhte Flexibilität: Sie können finanzielle Überschüsse sinnvoll einsetzen.

Planung von Sondertilgungen

Um Sondertilgungen optimal zu nutzen, sollten Sie die Bedingungen Ihres Kreditvertrags genau kennen. Planen Sie Ihre Finanzen so, dass Sie regelmäßig Sondertilgungen leisten können, ohne Ihre Liquidität zu gefährden. Es ist ratsam, Sondertilgungen strategisch einzuplanen, um maximale Vorteile zu erzielen.

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FAQ - Baufinanzierung

Wie lange dauert die Immobilienfinanzierung?

Die Tilgung des Baukredits dauert durchschnittlich 15 bis 35 Jahre. Die genaue Länge ist von unterschiedlichen Punkten abhängig. Zum einen bestimmt die Art der Baufinanzierung, ob man eine klare Zeitspanne erhält. Wenn Sie ein Volltilgerdarlehen wählen, erhalten Sie eine feste Laufzeit. Ein Annuitätendarlehen hingegen setzt nur den Zeitrahmen der Zinsbindung fest. Üblicherweise bleibt dabei eine Restschuld übrig, die abbezahlt werden muss und eine neue Zinsbindung daherzieht. Die Höhe des Darlehens und wie schnell es zurückgezahlt wird, ist am Ende entscheidend. Je höher das Darlehen und je niedriger die Rückzahlung, desto länger dauert es, die Finanzierung abzuschließen.

Welches Einkommen benötigt man für eine Immobilienfinanzierung?

Es gibt kein konkretes Einkommen, ab dem man sich für eine Baufinanzierung qualifiziert. Die Bank möchte in erster Linie Nachweise, dass man die Finanzierung stemmen kann. Dafür werden u.a. Einkommen, Bonität und berufliche Stabilität überprüft. Als Faustregel gilt aber, dass man maximal 35% des Nettoeinkommens für die Darlehensrate aufbringen sollte. Dementsprechend hängt es im Endeffekt davon ab, wie teuer das Wunschobjekt wird. Bei der Suche nach einer bezahlbaren Immobilie ist z.B. der Standort entscheidend. Auch der Zinssatz spielt bei der Berechnung eine Rolle und kann durch eine kleinere Senkung bereits einen wichtigen Unterschied machen.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Die Hypothek gilt als Grundpfandrecht beim Abschluss eines Kredits oder Darlehens. Wenn diese nicht bezahlt werden, kann durch die Hypothek die Schuld mit der Immobilie beglichen werden. Hypotheken werden nur über darauf ausgelegte Banken abgeschlossen. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient ebenfalls als Grundpfandrecht. D.h. auch hier wird bei ausbleibender Zahlung die Immobilie von der Bank verwertet. Der entscheidende Unterschied ist, dass die Hypothek nach Ablauf des Darlehens verschwindet und die Grundschuld erhalten bleibt. Wenn man die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch austragen lässt, kann man sie für weitere Darlehen nutzen. Die Grundschuld wird mittlerweile häufiger genutzt.

Was ist eine gewerbliche Immobilienfinanzierung?

Privat erworbene Immobilien werden in erster Linie zum Wohnen genutzt, also meist lebenslang. Für eine Bank hält sich in diesem Fall das Risiko eine Finanzierung zu stellen relativ gering. Gewerblich genutzte Immobilien wiederum hängen von dem Erfolg des Vertriebs ab. Banken fordern deswegen mehr Daten und Prognosen über die Erträge, Risiken und Ziele des Gewerbes. Wohnungsgenossenschaften und Immobilienhändler erwerben Immobilien häufig über gewerbliche Finanzierungen. Verschiedene Banken bieten unterschiedliche Leistungen und Angebote für gewerbliche Finanzierungen. Auch private Investoren und Partner können in diesen Fällen aushelfen.

Wie schnell erfolgt eine Immobilienfinanzierung?

Nach Beantragung dauert die Auswertung und Zusage einer Finanzierung im Schnitt eine Woche. Zuvor sollte man sich die Zeit nehmen, um das bestmögliche Angebot einer Bank zu finden. Die Wahl der passenden Finanzierung ist von den aktuellen Angeboten und Preisen abhängig. Noch bevor Sie nach Immobilien suchen, ist es praktisch, die notwendigen Dokumente für den Antrag bereitzustellen. Falls Sie dann zügig in Verhandlungen mit einem Verkäufer geraten, können Sie diese direkt an die gewählte Bank übermitteln. Es lohnt sich auch, die SCHUFA Einträge im Vornherein zu überprüfen und ggf. löschen zu lassen.

Was bedeutet grüne Baufinanzierung?

Wer umweltschonende Maßnahmen beim Bau des Hauses berücksichtigen will oder bei einem bestehenden etwa eine Photovoltaik-Anlage anbringen will, kann von einer grünen Baufinanzierung profitieren. Banken bieten bei diesen Finanzierungen vergünstigte Zinssätze, Kredite und sogar Vollfinanzierungen. Dafür werden gewisse Bedingungen vorausgesetzt, wie dass die Immobilie privat genutzt wird und einen Energieausweis für das Objekt, die Effizienzklasse A oder höher, aufweist. Einfache Maßnahmen, um die Energieeffizienz zu erhöhen, sind Wärmedämmungen, Beschattung durch Bäume und Solaranlagen. Grüne Nachfinanzierungen sind schwieriger zu erhalten, weswegen man Maßnahmen am besten frühzeitig plant.

Wie kann die Baufinanzierung gekündigt werden?

Die Bank als Kreditgeber erhält das Kündigungsrecht. In den ersten drei Jahren darf sie bei einem Verzug von zwei Raten und 10% kündigen, danach schon bei 5%. Die Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine schriftliche Mahnung mit einer 14-tägigen Frist zu versenden, bevor gekündigt werden kann. Ob man den Kredit von sich aus kündigen kann, ist vom Vertrag abhängig. Üblicherweise hat man eine Kündigungsfrist von einem Monat, manche Verträge belassen es fristlos. Bei einer fristlosen Vereinbarung kann die Bank aber eine Entschädigung verlangen. Bevor man kündigt, ist es immer ratsam, erst das Gespräch mit einem Bankberater zu suchen und Alternativen zu finden.

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