Lexikon

Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Jede als abgeschlossen geltende Wohnung muss über einen abschließbaren Zugang, eine Küche und ein Badezimmer verfügen. Sie gilt als Voraussetzung für die Eintragung der Miteigentümer ins Grundbuch und ist ein elementares Dokument für die Begründung des Wohn- und Teileigentums. Unterlagen, die für den Antrag bei der Baubehörde benötigt werden:

• formloser Antrag (Bezeichnung des Grundstücks, Name und Anschrift des Antragsstellers, Unterschrift des Eigentümers)
• aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan
• Aufteilungsplan 

Das Altlastenkataster in ein ausführliches Register, welches alle Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst. Als Altlasten gelten Grundstücke:

• Mit ehemaligen Abfallbeseitigungsanlagen
• Auf denen Abfall gelagert, behandelt oder abgelagert wurde
• Grundstücke auf denen mit umweltgefährdeten Stoffen umgegangen wurde

Das Altlastenkataster erfasst zudem alle relevanten Informationen zu den Altlasten, wie es zu ihnen kam und präventive Maßnahmen.

Ist das Recht des Besitzers eines bestimmten Gegenstands oder Grundstücks alleine über diese Sache zu bestimmen. Bei Immobilien wird das im Grundbuch vermerkt. Der Besitzer ist dadurch rechtlich zuständig für die Unterhaltskosten, Steuern, Abgaben, Reparaturen und die Hypothek. Auch dem Ehepartner steht das Alleineigentum des Besitzers nicht zu. In bestimten Scheidungsfällen kann ein Gericht ein zeitlich befristetes Wohnrecht verordnen, welches mit Mietszahlungen entschädigt wird.

Ein amtlicher Lageplan ist Teil eines Bauantrags bei der zuständigen Baubehörde. Man kann ihn bei seinem örtlichen Katasteramt erhalten. Es gibt einen schriftlichen und einen zeichnerischen Teil.

• Im schriftlichen Teil sind das Baugrundstück, eventuelle Lasten und die Nachbargrundstücke beschrieben.
• Im zeichnerischen Teil wird der Umriss Ihres Bauvorhabens, Dachform und Dachneigung sowie Abstandsflächen und die Einfügung in die Umgebung dargestellt.

Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereinigung eines Grundstücks. Es ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Sie dient der rechtlichen Absicherung des Käufers und bei der Berechnung der Steuern. Das Grundstück darf dabei keinem Dritten gehören, denn der Anspruch darauf soll danach nur dem Käufer gehören. Die Auflassung wird wenige Wochen nach der Unterschrift als Teil des Kaufvertrags erstellt.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Vormerkung ins Grundbuch, dass eine Auflassung erfolgen soll. Sie dient als eine Art „Sperre“ des Grundbuchs im Sinne des Käufers, sodass das Grundstück an keine weitere Person mehr verkauft werden darf. Sie kündigt den Eigentumsübergang an. Denn erst wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer vom Notar darüber informiert, dass er den Kaufpreis zahlen muss. Sie sichert ebenfalls gegen Betrug des Verkäufers ab.

Der Aufteilungsplan enthält alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße, alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird mit einer eigenen Nummer bezeichnet. Sie dienen als Grundlage zur Bestimmung von Sondereigentum und enthält alle Sondereigentumseinheiten (Wohneinheiten ggf. dazugehörige Kellerräume und Stellplätze). Er wird von Statikern und Architekten im Maßstab 1:1000 erstellt.

Es ist die öffentlich-rechtliche Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, dass Ihr geplantes Bauvorhaben gebaut werden darf. Ab der Erteilung ist eine
Baugenehmigung meist 3 Jahre gültig, d.h. innerhalb dieser 3 Jahre müssen Sie mit dem Bau beginnen. Die Vorraussetzungen und benötigten Dokumente für eine Baugenehmigung variieren je nach Bundesland und lassen sich in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung nachlesen. Manche Baumaßnahmen benötigen keine Genehmigung, aber da das von mehreren Faktoren abhängig ist, sollte man sich dementsprechend genau informieren.

Mit der Bauvoranfrage kann bereits frühzeitig geklärt werden, ob eine bestimmte Art und ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung an einem konkreten Bauplatz zulässig sind. Sie wird gestellt, wenn kein Bebauungsplan zu dem Bauplatz existiert. Die Anfrage wird an die Baubehörde gegeben und soll Ideen und Vorschläge zu der baulichen Nutzung enthalten. Daraufhin stellt die Behörde einen Bauvorbescheid aus, der für 3 Jahre gilt. Der Bescheid erlaubt jedoch nicht direkt die Bebauung.

In diesem Plan legt die Gemeinde alle Vorgaben zur Bebauung fest. Je
nach Bebauungsplan werden beispielswiese folgende Vorgaben festgelegt:
-die maximale Höhe des Hauses
-die Bebauungsdichte des Grundstücks
-die Art / Nutzung der Bebauung (Gewerbe- oder Wohngebiet)
-die zu verwendenden Materialien
-die Fassadengestaltung
-die Gestaltung von Grünflächen, Stellplätzen etc.
-die maximale Geschoss-Anzahl des Hauses
-die Grenzabstände zum Nachbargrundstück
-die Form des Daches

2 Arten von Bebauungsplänen:
-Qualifizierter Bebauungsplan
Der qualifizierte Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die Art und Maß der baulichen Nutzung, der örtlichen Verkehrsflächen, sowie der überbaubaren Grundstücksflächen. Die Zulässigkeit eines Vorhabens wird allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt. Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und die Erschließung gesichert ist.

-Einfacher Bebauungsplan
Einfache Bebauungspläne enthalten weniger Festsetzungen. Bauvorhaben dürfen auch diesen Bebauungsplänen nicht widersprechen. Ergänzend sind die Vorschriften über das Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder über das Bauen im Außenbereich heranzuziehen.

Eine Beglaubigung dient der rechtlichen Sicherung von Dokumenten. Dabei wird der Inhalt der Dokumente wird auf ihre Richtigkeit begutachtet. Es wird zwischen zwei Arten unterschieden.
Arten der Beglaubigung:
-Öffentliche Beglaubigung ist die Bescheinigung über die Richtigkeit einer Unterschrift oder Abschrift durch einen Notar
-Amtliche Beglaubigung ist die amtliche Bescheinigung über die Richtigkeit einer Unterschrift oder Abschrift durch eine andere landesrechtliche Behörde

Eine im Grundstückskaufvertrag enthaltene Klausel, mit dieser sich der Verkäufer bereit erklärt, dass sein Grundstück zum Zweck der Finanzierung vom Käufer belastet werden darf. D.h. der Verkäufer "leiht" das Grundstück dem Käufer aus, muss aber selbst nicht dafür haften, nur das Grundstück. Der Verkäufer weiß durch die Belastungsvollmacht sicher, dass er sein Geld erhält. Der Käufer durchgeht ein schnelleres und günstigeres Verfahren auf diesen Weg.

Ist die Regelung zur Zahlung der Provision eines Maklers im Bereich der Vermietung von Wohnimmobilien. Hierbei werden Vermittlungen von Wohnimmobilien von demjenigen bezahlt, der die Leistung des Maklers in Anspruch nimmt. Dabei gilt das Motto: "Wer bestellt, der bezahlt." Aktuell kann die Maklerprovision als "Käuferprovision", "Verkäuferprovision" oder "Doppelprovision" gezahlt werden. In den Bundesländern werden verschiedene spezifische Ausprägungen der Provisionen genutzt.

Bei der Beurkundung müssen Verträge oder Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst, vor den Beteiligten vorgelesen, von diesen genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden. Die notarielle Beurkundung soll sicherstellen, dass die Beteiligten informiert sind und die Dokumente richtig verfasst wurden. Sie werden gesetzlich gefordert bei finanziell bedeutsamen Prozessen, wie einem Hauskauf oder Erbverträgen.

Die Bewertung einer Immobilie dient der Ermittlung ihres Verkehrswertes. Sie wird über einem Sachverständigen, einem Gutachter oder einem Makler ausgeführt. Die Immobilie von dem Bewertenden überprüft und nach einem oder mehreren von drei Verfahren bewertet: dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren: Die Immobilie wird mit ähnlichen anderen verglichen.
Ertragswertverfahren: Mietpreise von ähnlichen Immobilien werden berechnet.
Sachwertverfahren: Die Faktoren der Immobilie werden für sich stehen bewertet.

Der genaue Prozess wird von dem Bewertenden dokumentiert.

Ist die Basis der m²-Preise von Grundstücken. Dieser wird vom Gutachterausschuss in der Regel für ein Basisgrundstück definiert. Er bestimmt und bildet die Grundlage zur Festlegung des Grundstückswertes. Aller zwei Kalenderjahre werden die notariell beurkundeten Kaufverträge addiert und aus dem Durchschnitt der Bodenrichtwert für die Umgebung festgelegt. Der Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks in Quadratmetern ergibt dann den Bodenwert.

Miteigentum an einem Grundstück zu bestimmten Bruchteilen. Da eine reale Teilung einer Immobilie nicht möglich ist, wird diese anhand Ihrer Miteigentumsanteile geteilt. Bruchteileigentum umfasst jegliche nicht gewerblichen Immobilien, die von mehr als einer Person besessen werden. In der resultierenden Bruchteilsgemeinschaft darf jeder frei über den eigenen Bruchteil entscheiden. Theoretisch kann so z.B. der Bruchteil verkauft werden. Bruchteilseigentum eignet sich auch für eine Gruppe an Menschen, die gemeinsam den Immobilienpreis stemmen wollen.

Die Courtage wird dem Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie als Provision gezahlt. Diese fällt bei Abschluss eines notariellen Vertrages (im Verkaufsfall) an. Durch das Bestellerprinzip muss mittlerweile derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt hat. Bei Käufen wird das meist in gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Grundsätzlich kostet die Courtage meist zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, dazu noch die Mehrwertsteuer. Der genaue Preis ist üblicherweise verhandelbar.

Denkmalschutz bedeutet den durch Gesetze gesicherten Schutz von Kulturdenkmälern, Baudenkmäler oder Bodendenkmälern. Alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind hier grundsätzlich genehmigungspflichtig. Erhöhte Abschreibemöglichkeiten machen eine Investition dennoch interessant. Der Denkmalschutz betrifft Immobilien nicht zwingend wegen des Alters, sondern wegen einem kulturellen und öffentlichen Interesse. Im Grundbuch ist der Schutz nicht zwingend verwiesen, weswegen man amtliche Listen dazu lesen sollte.

Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Ein Grundbucheintrag ist hier eine Notwendigkeit. Hierfür muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter (notarieller) Form die Eintragung bewilligen. Beispiele hierzu können Geh- oder Fahrtrechte, leitungsrechte aber auch ein Wohn – oder Nießbrauchrecht sein. Der Eigentümer des Grundstücks gewährt ein Recht auf Gegenleistungen, solange es nicht verliehen wurde.

Der Vermieter darf aus berechtigtem Interesse ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Er kann als berechtigtes Interesse Eigenbedarf geltend machen (§ 573 Abs. II Nr. 2 BGB), wenn er die Räume als Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt. Zu den begünstigten Personen gehören der Vermieter selbst, seine Eltern und Kinder, Nichten und Neffen, Stiefkinder oder eine Pflegekraft, nicht aber verschwägerte Verwandte, Cousins, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebensgefährten. Wichtig ist hier, dass der Eigenbedarf ernsthaft benötigt wird.

Man spricht von dem Eigentumsübergang, wenn eine Immobilie von den Verkäufer in den Besitz des Käufers übergeht. Der Eigentumsübergang findet nicht bei der notariellen Beurkundung statt, sondern erst bei Eintragung der Auflassung des Käufers im Grundbuch. Hierfür müssen in allen Fällen der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt sein. Bis die Eintragung durch das zuständige Amt geschieht, wird eine Auflassungsvormerkung notiert, um den Käufer zu schützen.

Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz des Hauses anhand verschiedener Kennwerte. Je nach Haustyp und/oder Baujahr sind 2 verschiedene Ausweisarten zu unterscheiden.
-Bedarfsausweis:  Hier werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
-Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

Der Energieausweis wird bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien benötigt und dem Interessenten unaufgefordert überreicht.

Als Erbbaurecht gilt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Anstatt das Grundstück zu kaufen, erwirbt ein Erbbauberechtigter (Erbbaunehmer) also vertraglich das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen, bzw. zu bauen. Das jeweilige Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückbesitzers, während der Erbbaunehmer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist. Der Erbbaugeber kann von dem Erbbaunehmer einen Erbbauzins für das Grundstück verlangen. In der Regel beträgt der Zins zwischen 2 und 5 % des aktuellen Grundstückswertes. Zur Sicherung des Zinses wird eine Reallast in Abteilung 2 des Erbbaugrundbuchs eingetragen. Es wird als Belastung in Abteilung 2 an erster Rangstelle des Grundstücksgrundbuchs eingetragen. Für das Erbbaurecht selbst wird ein Erbbaugrundbuch angelegt. Der Erbbaurechtsvertrag wird meist für 99 Jahre geschlossen.

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, welches Auskunft über die Erbschaft gibt. Die Urkunde benennt dabei die Erben oder die Mitglieder der Erbengemeinschaft sowie deren Anteil am Nachlass. Er verfügt nicht über die Erbreinfolge. Wenn kein notarielles Testament vorliegt, ist der Erbschein von großer Bedeutung. Dieser wird von Banken, Ämtern und Versicherungen benötigt, um über das Erbe zu verfügen. Es besteht keine Frist zu der Beantragung des Erbscheins.

Werden vom Liegenschaftskataster ausgegeben und beinhalten Flurstücke, Flurnummern und sich auf dem Grundstück befindende Baulichkeiten. Eine Flurkarte enthält nur die Informationen zu den Positionen und Grenzen der Flurstücke und Grundstücke, nicht deren bebaubarkeit. Sie dienen als grafische Referenz für Eintragungen im Grundbuch. Man kann sie für einen kleinen Betrag bei örtlichen Katasterämtern erwerben, wobei Flurkarten mittlerweile auch kostenlos digital erhältlich als Liegenschaftskarten sind.

Das Flurstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche und stellt die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters dar. Jedes Flurstück ist eindeutig durch eine Flurstücksnummer gekennzeichnet und wird in der Flurkarte geführt. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Aus einigen Flurstücken bildet sich ein Flur und aus einigen Fluren bildet sich eine Gemeinde. Die Grenzen und neu entstehende Flurstücke werden durch die Katastermessung reguliert.

Ist die größte Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Es beschreibt die ganze Fläche der Gemeinde. Sie setzt sich meist aus mehreren Fluren bzw. Flurstücken zusammen. Laut der Grundbuchordnung sollen Grundstücke dem Liegenschaftskataster nach benannt werden. Diese Benennung orientiert sich an der Gemarkung. Bemerkenswert ist auch, dass wenn ein Grundstück sich über mehrere Flurstücke erstreckt, sie sich in der selben Gemarkung befinden müssen.

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke, die in einem Gemeindebezirk liegen. Es gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse, der dort eingetragenen Grundstücke. Generell gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern, beispielsweise das Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.
Es ist in verschiedene Einheiten geteilt:
-Aufschrift: In diesem Abschnitt sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die fortlaufende Blattnummer des Grundbuchs vermerkt. Zusätzlich sind auch die Schließungs- und Umschreibungsvermerke zu finden.
-Bestandverzeichnis: Hier finden Sie die genauen Lagebezeichnungen des Grundstücks, die Flurstücksnummer, die Flurnummer, die Gemarkung und die Größenangabe in Hektar oder Quadratmeter.
-Abteilung 1: In dieser Sparte ist der Eigentümer oder Erbbauberechtigte genannt. Man erhält Auskunft über Ihre jeweiligen Anteile und über Ihr Gemeinschafts- bzw. Gesellschaftsverhältnis.
-Abteilung 2: Hier sind alle Lasten und Beschränkungen genannt. Lasten können zum Beispiel Erbbaurechte, Nutzungsrechte, Reallasten, Vorkaufsrechte oder Nießbrauchsrechte sein. Mit Beschränkungen sind Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke gemeint.
-Abteilung 3: Hier werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte erfasst.

Die Grunddienstbarkeit beschreibt ein dingliches Recht eines Grundstückseigentümers zur beschränkten und unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB). Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen. Formen der Dienstbarkeit sind zum Beispiel: Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen. Die Grunddienstbarkeit kann fristlich beschränkt oder durch bauliche Veränderungen entbehrlich werden. Bei einer Zwangsversteigerung fällt sie ebenfalls weg.

Ist die Steuer, die einmalig beim Kauf eines Grundstücks bzw. eines Grundstücksteils anfällt. Sie wird berechnet durch den vom Notar beglaubigten Kaufpreis multipliziert mit dem Grunderwerbsteuersatz. Dieser beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% und zählt zu den Nebenkosten des Grundstückskaufs. In Rheinland-Pfalz beträgt diese zum Beispiel aktuell 5%. Bei einem Kaufpreis unter 2.500€ oder Verkäufen in der engen Familie bleibt die Steuer aus.

Die Grundsteuer ist die Objektsteuer, die auf Eigentum an Grundstücken oder Erbbaurechte bezieht. Sie berechnet sich aus dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Sie ist an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Die Grundsteuer wird in die Klassen A, B und ab 2025 C unterteilt:
A: bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
B: bezieht sich auf bebaubare und bebaute Grundstücke.
C: bezeiht sich auf baureife Grundstücke.

Es ist der monatliche Betrag den ein Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu zahlen hat. Es enthält umlagefähige Kosten, welche der Eigentümer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann, sowie Kosten, die nicht umlagefähig sind und vom Eigentümer selbst getragen werden müssen. Der Betrag ist unabhängig von der Nutzung der Wohnung und muss verpflichtend gezahlt werden. Einmal im Jahr erfolgt eine Jahresabrechnung, wo das Hausgeld mit den eigentlichen Kosten verrechnet wird. Dadurch können Nachzahlungen oder Rückerstattungen geschehen.

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Belastung auf einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht als Kreditsicherheit für ein Darlehen oder als Sicherung für eine sonstige Forderung dient. Sie ist akzessorisch, das heißt sie ist vom Bestehen der Kredite abhängig bzw. an eine konkrete Forderung gebunden. Die Forderung löst sich sobald das Darlehen vollständig bezahlt ist. Eine Hypothek kann durch eine Löschungsbestätigung eines Gläubigers gelöscht werden.

Immobilien behalten Ihren Wert nur, wenn Sie Instand gehalten werden. Es sind entsprechend Maßnahmen, um die bestehende bauliche Substanz zu erhalten. Der Begriff teilt sich in vier Kategorien der Instandhaltung.
Inspektion: Überprüfung von Bauteilen und Anlagen auf Funktion.
Wartung: Bauteile von Gerätschaften werden ausgetauscht oder erneuert.
Instandsetzung: Reparaturen, um den vorherigen Bestand eines Bauteils wiederherzustellen.
Verbesserung: Das Bauteil wird in höhere Qualität als den vorherigen Bestand gesetzt.

Sie dient Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer für anfallende Arbeiten am Gesamteigentum. Diese wird als monatlicher Beitrag fällig, welcher ein Teil des Hausgeldes bildet. Der Betrag wird von den Eigentümern selbst festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Das bedeutet, sie darf ausschließlich dafür verwendet werden, das Gemeinschaftseigentum der Immobilie instand zu halten oder nach einem Schaden wieder instand zu setzen.

Das Katasteramt, eine Behörde des Staates oder einer Kommune, ist für die Kartographierung und Vermessung von Flurstücken, Grundstücken und Immobilien verantwortlich. Die von dem Amt erstellten Lagepläne lassen sich gegen eine Gebühr erwerben. Dem Amt obligt ebenfalls die Pflege der Kataster. In den Katastern werden alle relevanten Informationen zu der Umwelt des zugehörigen Gebiets festgehalten. Das umfasst auch Daten zu Straßen, Natur und Schäden.

§ 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) 1-Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. 2-Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Jegliche Kosten, die neben dem Kaufpreis einer Immobilie aufkommen, werden als Kaufnebenkosten bezeichnet. Sie können zum Beispiel Notarkosten, Maklerkosten, Finanzierungskosten, Grunderwerbssteuer, Kosten der Grundbucheintragung oder Renovierungskosten sein. Die Kosten unterscheiden sich je Bundesland. Nordrhein Westfalen liegt mit circa 12% mit am höchsten. In der Regel bilden die Kaufnebenkosten circa 10% des Kaufpreises. Wenn die Immobilie zur Vermietung genutzt wird, lassen sich die Nebenkosten auch steuerlich absetzen.

Diese führen die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Nach § 195 BauGB hat der Notar jeden Immobilienkaufvertrag sowie jeden Vertrag, durch den ein Grundstück durch Tausch übertragen oder ein Erbbaurecht begründet wird, dem Gutachterausschuss der Gemeinde in Abschrift zu übersenden. In der Kaufpreissammlung werden die Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderlichen Daten ermittelt. Die Werte sind nur für Mitglieder des Gutachterausschusses und den Angestellten der Geschäftsstellen einsehbar.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie diese lastenfrei übergeben. Im Grundbuch dürfen also keine Rechte Dritter eingetragen sein. Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet, müssen die Parteien absprechen, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche gelöscht werden sollen. Ein Käufer mir starkem Interesse an einer Immobilie kann bei einem Notar eine Lastenfreistellung für diese beantragen, um die Belastungen löschen zu lassen.

Die Löschungsbewilligung wird nach Abbezahlen eines Kredits oder eines Darlehens vom Kreditgeber zur Entlastung des Kreditnehmers ausgestellt. Möchte der Eigentümer aus dem Grundbuch die Grundschuld löschen lassen, ist die notariell beurkundete Löschungsbewilligung eines Gläubigers notwendig. Der Kreditgeber überweist dem Kreditnehmer die Löschungsbewilligung üblicherweise automatisch nach der Abbezahlung. Sie lassen sich ansonsten auch auf Antrag bei einer Bank ausstellen.

Es ist eine Absicherung des Vermieters für eventuelle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn zum Beispiel der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, wird die Kaution einbehalten. Diese muss im Mietvertrag geregelt sein und darf bei Privatvermietungen nicht mehr als 3 Monatsmieten der Kaltmiete betragen (BGB §551). Die Mietkaution kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die mit Beginn des Mietverhältnisses fällig sind. Der Vermieter muss die Kaution seperat von dem sonstigen Vermögen aufbewahren.

Man spricht von Alleineigentum, wenn eine Sache nur einer einzelnen Person gehört. Man spricht von Miteigentum, wenn das Eigentum mehreren Personen zusteht. Genauer genommen beschreibt das Miteigentum zwei Fälle - Bruchteilseigentum und Gesamthandeigentum.
Beim Bruchteilseigentum verfügt jeder über seinen Teil an dem Eigentum.
Das Gesamthandseigentum muss von allen Eigentümern einheitlich verwaltet werden. Auch tragen sie die Kosten in dem Fall gemeinsam.

Sind bauliche Veränderungen, die den Wohnwert der Immobilie verbessern.

Wenn Sie die Kosten der Modernisierung auf Ihre Mieter umlegen möchten, wird die Definition besonders eingegrenzt. Maßnahmen gelten nur dann als Modernisierung, wenn sie unter die folgenden Kategorien fallen:

-Verbesserung der Sicherheit im Haus oder in der Wohnung
-Erhöhung des Gebrauchswert für Mieter
-eine Verbesserung der Wohnverhältnisse (Verbesserung des Grundrisses oder Anbringung eines Balkons)
-Einsparung von Energie und Maßnahmen zum Klimaschutz
-Einsparung von Wasser
-Verbesserungsmaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung
-Schaffung neuen Wohnraums durch Anbau oder Ausbau

Ist das Nutzungsrecht an einer Sache. Der Nießbrauchberechtigte darf die Sache nutzen und die Früchte daraus ziehen, jedoch nicht frei über die Immobilie zu verfügen.
Es gibt 3 Arten von Nießbrauch:
-Zuwendungsnießbrauch
Hier wechselt der Eigentümer nicht, er räumt jedoch ein Nießbrauchrecht ein.

-Vorbehaltsnießbrauch
Der Eigentümer wechselt, dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt

-Nachrangiger Nießbrauch
Dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Es wird bereits bei der Übergabe festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der Nießbraucher stirbt.

Als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes haben Notare die Aufgabe, Bürger bei wichtigen Vereinbarungen unparteiisch zu beraten und zu betreuen. Sie sind verpflichtet, die Beteiligten eines Rechtsgeschäftes über die Inhalte und Pflichten zu informieren. Daneben sind die Aufgaben eines Notars:

-Beurkundung von Rechtsgeschäften des Grundstücks-, Gesellschafts-, Familien- und Erbrechts
-Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften
-Durchführung von freiwilligen Versteigerungen
-Vermittlung bei Nachlassauseinandersetzungen
-Verwahren von Wertgegenständen und Wertpapieren

Vertrag über die Vermarktung einer Immobilie. Der Makler muss bei dieser Vertragsart allein tätig werden, andere Makler dürfen nicht eingeschaltet werden. Auch der Eigentümer selbst darf nicht tätig werden, im Gegensatz zu einem einfachen Alleinauftrag. Der Eigentümer ist ebenfalls über die Verweisungsklausel dazu verpflichtet jegliche Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen. Wenn der Eigentümer die Immobilie trotzdem selbst verkauft, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Ist das Recht einer Person aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen (Zum Beispiel: Kauf eines Waldgrundstückes mit jährlicher Lieferung von Holz). Diese muss in das Grundbuch eingetragen werden. Die Leistungen müssen nicht im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Eine Reallast ist nicht unbedingt finanzieller Natur und kann über Dienst- und Sachleistungen eingefordert werden. Wenn der Eigentümer diesen Pflichten nicht nachkommt muss er mit seinem Vermögen und dem Grundstück haften.

Bei der Realteilung wird das Grundstück an sich geteilt, es entstehen zwei neue Grundstücke, für die jeweils ein neues Grundbuchblatt angelegt werden muss. Die eindeutige Teilung des Grundstücks muss hierbei in der notariellen Urkunde gegeben sein. Wenn Bebauungspläne für das Grundstück existieren, darf die Realteilung diesen wiedersprechen. Um die Teilung in dem Grundbuch festzuhalten muss das Grundstück vermessen werden und eine neue Flurkarte erstellt werden.

Gebäude haben nur eine begrenzte Lebensdauer, sie unterliegen der Alterswertminderung. Um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen, wird die Restnutzungsdauer mit einberechnet. Es ist die Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer kann durch verschiedene Modernisierungen verlängert und durch unterlassene Instandsetzungen verringert werden.

Die Schenkungssteuer wird laut dem Gesetzbuch bei einer freigiebigen Zuwendung unter Lebenden erhoben, also wenn eine Sache ohne Gegenleistung übergeben wird. Schenkungen können finanzieller oder materieller Natur sein, der Staat betrachtet sie als vorgezogene Erbfälle und erhebt Steuern, sollte sich die Summe nicht in den geltenden Freibeträgen bewegen. Bei Schenkungen in der Familie steigt die Steuer je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad liegt.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als “bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird.“ In einem Mehrfamilienhaus kann zum Beispiel ein Kellerraum Sondereigentum sein, wogegen der Kellergang als Gemeinschaftseigentum gilt.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, fällt die Spekulationssteuer an. Sie bemisst sich lediglich am Gewinn, den Sie durch den Verkauf erzielen und ist abhängig von Ihrem Steuersatz. Der Steuersatz kann sich durch den Gewinn des Verkaufs erhöhen, was dabei zu beachten ist. Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs, sowie in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt haben (zwei Silvester im Haus gefeiert), fällt keine Spekulationssteuer an.

Ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum umfasst demnach zum Beispiel Büroräume, Arztpraxen oder Werkstätten. Öffentliche Gebäude wie Schulen, Krankenhäuser oder Pflegeheime fallen auch unter den Begriff. Garagen sind ein besonderer Fall, da sie nicht komplett klar definiert sind. Gesetzlich gelten Garagen als Sondereigentum, wenn wirtschaftlich die Wohnung im Vordergrund steht.

Zum Verkauf einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus muss eine Teilungserklärung vorliegen. Sie regelt die formelle Aufteilung des Gebäudes, sowie die Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer. Sie ist Voraussetzung dafür, dass Wohnungsgrundbücher angelegt werden können.

Wichtig ist hier zu beachten, dass das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum genau abgegrenzt wird. Diese Abgrenzung findet man meist in einem Aufteilungsplan, welcher ein Bestandteil der Teilungserklärung sein sollte. Die Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls Bestandteil der TE, hier werden Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten geregelt.

Sie dient als Nachweis dafür, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer, die bei Kauf einer Immobilie anfällt, bezahlt hat. Sobald dieser Nachweis dem Notar vorliegt, legt er diese dem Grundbuchamt vor und die finale Eintragung des Käufers in das Grundbuch kann vorgenommen werden. In Fällen von Erbschaft, Schenkung in der direkten Familienlinie oder Immobilien unter 2.500€ ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht notwendig. Ihre Ausstellung kostet circa 5 bis 10 Euro und fällt meist unter die Notarkosten.

Der Verkehrswert Ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie. Dieser kann nach Vorgaben der ImmoWertV 2021 mithilfe des Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt werden. Der Wert kann von Sachverständigen, Gutachtern und auch Maklern berechnet werden. Sie begutachten das Objekt, wählen das Verfahren und dokumentieren die Bewertung. Der Kaufpreisieiner Immobilie muss nicht dem Verkehrswert entsprechen, er dient aber als objektivster Preis.

Wer vorkaufsberechtigt ist, hat das Vorrecht auf den Kauf einer Immobilie, wenn sie angeboten wird.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist nur bei Immobilien und Grundstücken verwendbar. Dieses muss in das Grundbuch eingetragen werden, denn dies bewirkt eine automatische Sperre zum Schutz des Vorkaufsberechtigten.

Wird eine Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt, so haben die Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Dies steht dem Mieter allerdings nur bei Erstverkauft der Wohnung zu.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist jedes Jahr dazu verpflichtet einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser wird meist anhand der letzten Jahresabrechnung erstellt. Er stellt eine Prognose über die im folgenden Jahr zu zahlenden Kosten auf. Anhand des Wirtschaftsplan wird über die Höhe der Instandhaltungsrücklage entschieden. Des weiteren wird er bei jährlichen Eigentümerversammlungen zu Rate gezogen und besprochen. Für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum muss ein Wirtschaftsplan erstellt werden.