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Immobilienbewertung

Ratgeber: Nachhaltige Immobilien

Die Entwicklung der Immobilienbranche zeigt, dass das Interesse an ressourcenschonend errichteten und klimaneutral betriebenen Gebäuden immer weiter ansteigt. In diesem Zusammenhang ergaben Untersuchungen, dass der Gebäudesektor hierzulande mittlerweile für ein Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich ist.

Anlass für ein Umdenken dahin, ökonomische Ziele mit der Verantwortung für Umwelt und Gesellschaft zu verbinden, findet sich vor allem in gesetzlichen Vorgaben (z. B. EnEV, EEG oder EEWärmeG), aber auch den steigenden Erwartungen auf Seiten der Stakeholder (Investoren, Aktionäre, Mieter sowie Kunden) auf internationaler Ebene. Darüber hinaus wird ersichtlich, dass nachhaltige Immobilien für Investoren und Eigentümer besonders attraktiv sind. Gründe dafür finden sich nicht nur in staatlichen Förderungen, welche den Bau nachhaltiger Immobilien zielgerichtet subventionieren, sondern auch möglichen Anpassungen oder späteren Modernisierungsmaßnahmen, denen bereits vorweg gegriffen wird. So kann den Ansprüchen von Käufern und Mietern jahrzehntelang gerecht werden.

Verschaffen Sie sich nachfolgend einen Überblick über die Relevanz des Themas, warum sich verantwortliches Investieren auszahlt, welche Förderungen es gibt und weitere wichtige Aspekte rund um das Thema nachhaltige Immobilien.

 

Warum sollte man sich mit dem Thema „nachhaltige Immobilien“ beschäftigen?

Nachhaltige Immobilien sind mehr als nur ein Trend. Die Relevanz und Aktualität des Themas begründet sich vor allem in den Klimazielen der Bundesregierung, aber auch Phänomenen wie Big Data (Verarbeitung und Auswertung von riesigen Datenmengen), welche die Immobilienbranche beeinflussen. Gebäude sind für einen Großteil des Energieverbrauchs verantwortlich, woraus sich entsprechend große Einsparpotenziale ergeben. Demnach können die Beschäftigung mit dem Thema nachhaltige Immobilien sowie ein entsprechendes Handeln maßgeblich zur Ressourcenschonung und Reduzierung des Energieverbrauchs beitragen.

Nahezu alle Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie bieten Ansatzpunkte für ein nachhaltigeres und verantwortungsbewussteres Wirtschaften in der Immobilienbranche. Bspw. können beim Bau der Gebäude traditionelle Baustoffe wie Zement oder Beton durch klimafreundlichere Alternativen ersetzt werden. Diese weisen nicht nur eine deutlich bessere Ökobilanz auf, sondern verringern auch den sonst hohen CO2-Fußabdruck von Immobilien. Die Verwendung von alternativen Rohstoffen zieht außerdem nicht zwangsläufig höhere Kosten nach sich. Aber auch die Bewirtschaftung von Bestandsgebäuden weist ein hohes Einsparpotenzial auf. Die Ursache dafür ist, dass Bestandsgebäude bereits existieren und nachhaltige Immobilien immer nur einen Bruchteil des Gesamtbestands ausmachen.

Auch für Investoren zeigt sich, dass die Auseinandersetzung mit nachhaltigen Immobilien viel Potenzial birgt. Dies betrifft nicht nur Umweltaspekte, sondern auch finanzielle Faktoren und die Planungs- sowie Zukunftssicherheit. 

Wie erkennt man nachhaltige Immobilien?

Der Begriff nachhaltige Immobilien beschreibt Gebäude, welche sich auf die drei Säulen der Nachhaltigkeit Ökologie, Ökonomie und Soziales stützen und somit zu einer sicheren Zukunft aller Beteiligten beitragen. Hinsichtlich Ersteren ist es Ziel der Immobilien, klimaneutral zu sein und den Planeten mithilfe geringeren CO2-Emissionen zu schützen. Die Säule Ökonomie kennzeichnet in diesem Zusammenhang den Bau und die Sanierungen von nachhaltigen Immobilien, welche wirtschaftlich lohnend und darüber hinaus bezahlbar sind. Die Soziale Säule kennzeichnet im Kontext nachhaltiger Immobilien den Bau und Sanierungen von Gebäuden, die Mieter und Eigentümer nicht finanziell belasten und lohnend sind.

Um Immobilien im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit einheitlich bewerten zu können, existieren verschiedene Zertifikate, die mittlerweile fester Bestandteil der Branche sind. Hierzu zählen bspw. das Zertifizierungssystem der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen), das amerikanische Äquivalent LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) oder das britische Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology). Insbesondere institutionelle Investoren finden in diesen Zertifikaten eine bedeutungsvolle Grundlage, um über einen Kauf entscheiden zu können. Abhängig vom jeweiligen Zertifikat unterscheiden sich die Anforderungen an die Nachhaltigkeit der Gebäude.

Das Zertifizierungssystem der DGNB basiert z. B. auf den drei Leitbildern Lebenszyklusbetrachtung, Performanceorientierung und Ganzheitlichkeit. Darüber hinaus fließen die drei grundlegenden Nachhaltigkeitsbereiche Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles jeweils gleichgewichtet mit in die Bewertung ein. 

 

Weitere wichtige Begriffe im Kontext nachhaltiger Immobilien sind die ESG und die EU-Taxonomie. Der Begriff ESG setzt sich zusammen aus den Nachhaltigkeitsbereichen Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles, welche die Kriterien einer nachhaltigen Kapitalanlage darstellen. Definiert werden die ESG-Anforderungen von der EU und sind auch für Immobilien geltend. Im Vergleich zu den genannten Zertifizierungen, welche sich vor allem auf die ökologische Dimension von Nachhaltigkeit beziehen, betrifft der ESG-Ansatz auch soziale Kennzahlen und jene zur Unternehmensführung. Hierdurch lassen sich nicht nur nachhaltige Immobilien messen, steuern und benchmarken, sondern darüber hinaus auch das eigene Unternehmen. Folgende Aspekte sind in den ESG-Kriterien enthalten:

„E“ für Environment (Umwelt)

Bewertung von Kriterien wie Umweltverschmutzung oder -gefährdung, Treibhausgasemissionen oder Energieeffizienzthemen

„S“ für Social (Gesellschaft)

Bewertung von Merkmalen wie Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz, Diversität oder gesellschaftliches Engagement 

„G“ für Governance (Unternehmensführung)

Bewertung von Aspekten wie Steuer- oder Kontrollprozesse und Unternehmenswerten

 

Hingegen stellt die EU-Taxonomie ein Klassifikationssystem dar, durch dessen Anwendung nachhaltige Immobilien identifiziert werden können. Den Maßstab für Bestandsgebäude bilden die besten 15 Prozent des nationalen Bestands und für Neubau gilt, dass der Primärenergiebedarf zu wenigstens 10 Prozent unter den nationalen Vorgaben für Niederenergiegebäude liegen muss.

Förderungen nachhaltiger Immobilien

Hinsichtlich der Fördermöglichkeiten nachhaltiger Immobilien werden sowohl Investoren von Bestandsgebäuden als auch Investoren geplanter Neubauten angesprochen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bspw. bietet Eigentümern und Investoren attraktive Zuschüsse oder Förderkredite, welche nach Prüfung der geplanten Maßnahmen durch Energieexperten anschließend über das KfW-Zuschussportal beantragt werden können. Wichtig ist hierbei, dass die Anträge vor Veranlassung und Realisierung der Maßnahmen gestellt werden.

Förderfähige Leistungen nachhaltiger Immobilien sind u.a. die Erstellung einer Ökobilanz, die Messung der Innenraumluftqualität oder auch die Berechnung der Lebenszykluskosten. Ferner werden auch Leistungen bezüglich Schallschutz oder eine Erhöhung des thermischen und visuellen Komforts einer Immobilie gefördert. Damit die Zuschusshöhe infolge einer optimierten Energieeffizienz bei Sanierung erhöht werden kann, sollte bestenfalls ein Energieberater hinzugezogen werden. Dieser ermittelt den energetischen Zustand der Immobilie und erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der zur Entwicklung einer nachhaltigen Immobilie beiträgt. Die Energieberatung kann ebenfalls gefördert werden. Diesbezüglich sollten sich Eigentümer und Investoren vor allem mit der BAFA (Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), den Fördergeldern für Heizsysteme mit erneuerbarer Energie (z. B. Wärmepumpen, Raumheizung oder auch Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung) sowie den individuellen Förderprogrammen der Bundesländer genauer auseinandersetzen.

Hinweis für alle Eigentümer und Investoren nachhaltiger Immobilien: Die KfW hat die Bundesförderung für effiziente Gebäude für das Effizienzhaus 55 im Neubau Anfang des Jahres eingestellt. Derzeit werden nur noch Immobilien mit dem dem effizienteren KfW-Standard 40 und besser gefördert. Jedoch sei darauf hingewiesen, dass sich die KfW-Förderung mit weiteren Mitteln kombinieren lässt. Demnach sollten sich die entsprechenden Eigentümer und Investoren in jedem Fall einen Überblick über weitere Förderprogramme auf der Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz verschaffen. Besonders empfehlenswert ist außerdem der vom Bundesumweltministerium entwickelte Leitfaden zum nachhaltigen Bauen. Dieser legt neben Grundsätzen zum nachhaltigen Bauen, auch zahlreiche nachhaltige Baumaßnahmen und Nutzungsmöglichkeiten dar.

Potenzial für Investoren

Investitionen im Zusammenhang mit nachhaltigen Immobilien verursachen nicht nur ein gutes Gefühl bei Investoren. Vielmehr gibt es verschiedene konkrete Vorteile, die sich aus einer derartigen Investition ergeben: 

 

  1. Sowohl Betriebs- als auch Unterhaltungskosten von nachhaltigen Immobilien sind zumeist niedriger. Daraus ergeben sich zusätzliche Spielräume für höhere Mieten.

  2. Mit nachhaltigen Immobilien lassen sich Fördermöglichkeiten nutzen und Steuervorteile realisieren.

  3. Nachhaltige Immobilien können die Rendite positiv beeinflussen. Neben Investoren legen auch Mieter Wert auf Nachhaltigkeit. Daraus ergibt sich eine größere Bereitschaft zum Zahlen einer höheren Miete. Außerdem sprechen nachhaltige Immobilienkonzepte oftmals Mieter mit guter Bonität an.

  4. Eine den energetischen Anforderungen entsprechende und zertifizierte Immobilie steigert den Wert des Gebäudes beim Weiterverkauf. 

  5. Nachhaltige Immobilien zeichnen sich durch Zukunftssicherheit aus. Vor allem Neubauimmobilien, die den aktuell geltenden strengen Klimaschutzvorgaben entsprechen, erhöhen die Planungssicherheit. 

  6. Nachhaltige Immobilien leisten nicht nur einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz, sondern beeinflussen die Umwelt auch in geringem Maße. Investoren verbessern darüber hinaus die Lebensqualität nachfolgender Generationen, indem diese Gebäude natürliche Ressourcen schonen. 

Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien

Im Bereich bereits bestehender Immobilien finden sich in Renovierung und Sanierung zwei Möglichkeiten, nachhaltige Immobilien zu entwickeln. Im Fokus stehen diesbezüglich eine Verringerung des Energieverbrauchs und der sinnvolle Einsatz nachhaltiger und fair produzierter Ressourcen. Ob sich hierbei für Renovierung oder Sanierung entschieden wird, hängt von der Frage ab, ob eine vollständige Sanierung beabsichtigt wird oder nur ein kleinerer Teil des Wohnraums renoviert werden soll. Damit ein Bauvorhaben möglichst nachhaltig gestaltet werden kann, sollte zwingend aus einer ganzheitlichen Betrachtungsweise geplant werden. Wenngleich einzelne Aspekte mittels kurzfristiger Renovierungsarbeiten nachhaltiger gestaltet werden können, ist jedoch oftmals eine umfangreiche Sanierung nötig, um eine nachhaltige Immobilie zu schaffen.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über verschiedene Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen:

 

1. Verringerung des Energieverlusts

Ein Großteil der Wärme entweicht durch Fenster, Türen und auch Wände. Dementsprechend kann mittels effizienter Wärmedämmung der Fassade oder des Daches, dem Austausch von Fenster und Türen sowie Isolierung der Energieverlust bedeutend verringert und zur Entwicklung einer nachhaltigen Immobilie beigetragen werden.

2. Verbauung umweltfreundlicher Heizsysteme

Derartige Heizsysteme sind umweltbewusst und darüber hinaus senken sie die monatlichen Energiekosten. Zu besonders umweltschonenden Heizsystemen zählen die Wärmepumpe, Holzpelletkessel mit Warmwasser, Solaranlagen oder auch Hybridheizungen.

3. Nutzung alternativer Elektrizitätsquellen

Eine besonders beliebte Alternative für eine nachhaltige Immobilie sind Solarzellen. Diese wandeln von der Sonne gelieferte Wärme in Energie um, welche sich dann als Stromquelle oder aber auch zur Erwärmung des Brauchwassers verwenden lässt. Alternative Elektrizitätsquellen senken nicht nur den Verbrauch von Netzstrom, sondern verringern auch die Brennstoffrechnungen und verkleinern den ökologischen Fußabdruck.

4. Integration intelligenter Geräte

Intelligente Smart-Home-Geräte (z. B. Lampen mit Bewegungs- und Tageslichtsensor oder smarte Heizkörperthermostate) sind in ihrem Einsatz nicht nur sehr bequem und zeitsparend, sondern entgehen auch einer unnötigen Energieverschwendung, vor allem bei Sensorsteuerung oder Null-Emissions-Output der Geräte. Sind die Geräte mittels Smarthome-Anwendung im Einsatz, können zwischen 9 und 14 Prozent Heizenergie gespart werden.

5. Verwendung von Grünflächen

Grünflächen in Form pflanzenbedeckter Wände bspw. sind ästhetisch besonders ansehnlich und darüber hinaus auch eine Möglichkeit, die zur Entwicklung einer nachhaltigen Immobilie beiträgt. Grünflächen tragen dazu bei, die Luftverschmutzung einzudämmen oder auch die Wasserqualität zu verbessern.

6. Forcieren der Wassereinsparung

Hierzu tragen neben einfachen Änderungen, wie etwa die Zeit unter der Dusche zu verringern, auch Änderungen wie z. B. die Installation wasserreduzierender Toilettenspülkästen bei. Ferner lässt sich in größeren Bürogebäuden aber auch eine Regenwassersammelanalage errichten, deren Wasser für die Toilettenspülung zum Einsatz kommt. 

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FAQ – Nachhaltige Immobilien

1. Was versteht man unter dem Begriff "nachhaltige Immobilien" und welche Aspekte sind dabei besonders wichtig?

Nachhaltige Immobilien sind Gebäude, die unter Berücksichtigung von Umweltschutz, ökonomischer Effizienz und sozialer Verantwortung entworfen, gebaut und bewirtschaftet werden. Wichtige Aspekte umfassen Energieeffizienz, Einsatz umweltfreundlicher Materialien, Wasserminimierung und die Förderung der Gesundheit der Bewohner.

2. Was sind ESG-konforme Immobilien?

ESG-konforme Immobilien erfüllen Kriterien in den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). Sie zeichnen sich durch ihre positive Auswirkung auf die Umwelt, die Förderung sozialer Verantwortung und eine ethische Unternehmensführung aus.

Ein anschauliches Beispiel für eine ESG-konforme Immobilie ist ein Bürogebäude, das eine LEED-Platin-Zertifizierung erhalten hat. Dieses Gebäude könnte über eine energieeffiziente Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage (HVAC), Solarpaneele auf dem Dach und Regenwassernutzungssysteme verfügen, um den Wasserverbrauch zu minimieren. Zudem könnte es in einer Weise konzipiert sein, die die Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs für Mitarbeiter fördert, und über Einrichtungen wie Fahrradständer und Umkleideräume verfügen, um umweltfreundliche Verkehrsmittel zu unterstützen. Im sozialen Bereich könnte das Gebäude durch barrierefreie Zugänge und eine inklusive Arbeitsumgebung, die Vielfalt und Gleichberechtigung fördert, hervorstechen. Im Bereich der Unternehmensführung könnte es durch transparente Betriebspraktiken, die Einhaltung ethischer Standards und das Engagement für Gemeinschaftsprojekte im Umweltschutz glänzen.

3. Warum sind nachhaltige Immobilien wichtig?

Nachhaltige Immobilien sind entscheidend für die Reduzierung des Energieverbrauchs, die Senkung von CO2-Emissionen und die Schonung natürlicher Ressourcen. Sie tragen wesentlich zum Umweltschutz bei und verbessern gleichzeitig die Lebensqualität der Bewohner.

4. Wie wirkt sich die Investition in nachhaltige Immobilien auf die Marktwertentwicklung und Betriebskosten aus?

Investitionen in nachhaltige Immobilien steigern den Marktwert und führen zu niedrigeren Betriebskosten. Sie sind attraktiver für Mieter und Käufer, was höhere Mieteinnahmen und Verkaufspreise ermöglicht.

5. Wird nachhaltiges Bauen gefördert?

Nachhaltiges Bauen wird staatlich gefördert, um den ökologischen Fußabdruck von Gebäuden zu verringern und die Energieeffizienz zu steigern. Förderprogramme, Zuschüsse und steuerliche Vorteile erleichtern Investitionen in umweltfreundliche Bau- und Sanierungsprojekte. Diese Anreize dienen dazu, die Mehrkosten für nachhaltige Materialien und Technologien auszugleichen, den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern und langfristig zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen beizutragen.

6. Welche Zertifikate und Standards sind maßgeblich für die Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien?

Wichtige Zertifikate für nachhaltige Immobilien sind DGNB, LEED und BREEAM. Sie messen, wie umweltfreundlich und energieeffizient Gebäude sind, basierend auf Faktoren wie dem Einsatz nachhaltiger Materialien und dem Energieverbrauch. Diese Zertifizierungen helfen dabei, Immobilien nach international anerkannten Nachhaltigkeitsstandards zu klassifizieren und zu verbessern.

7. Ist nachhaltiges Bauen teuer?

Nachhaltiges Bauen kann anfänglich teurer sein wegen der Verwendung hochwertiger Materialien, innovativer Technologien und spezialisierter Planungsansätze, die auf Energieeffizienz und Langlebigkeit abzielen. Diese Investitionen amortisieren sich jedoch durch niedrigere Energie- und Wartungskosten über die Zeit. Staatliche Förderprogramme und Steuervergünstigungen können außerdem die finanzielle Belastung mindern, indem sie Anreize für umweltfreundliche Bauvorhaben bieten.

8. Wie kann der individuelle Beitrag von Eigentümern und Investoren zur Förderung nachhaltiger Immobilien aussehen?

Eigentümer und Investoren können den Immobilienmarkt nachhaltiger gestalten, indem sie in Gebäude investieren, die umweltfreundliche Technologien und Materialien nutzen. Sie fördern so die Energieeffizienz und verringern den ökologischen Fußabdruck. Die Berücksichtigung von Lebenszykluskosten hilft, langfristig wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Durch die Wahl von zertifizierten nachhaltigen Immobilien signalisieren sie zudem den Marktbedarf und setzen Standards für zukünftige Projekte.

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