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Ratgeber Bauzinsentwicklung

Warum steigen die Bauzinsen?

Seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen um fast 300 Prozent angestiegen. Hinzu kommen stark verteuerte Immobilienkredite. So wird der Immobilienkauf immer kostspieliger und teils unbezahlbar. Doch worin liegt die Ursache dieser Entwicklung und wie wird es nun weitergehen?

Als Ursache dieser Zinsentwicklung im Jahr 2022 ist vor allem die hohe Inflation im Euroraum zu nennen, wenngleich der Preisanstieg bereits im Vorjahr während der Corona-Pandemie und den damit zusammenhängenden Preissteigerungen für Materialien und Lebensmittel begonnen hat. So liegt die Teuerungsrate in Deutschland derzeit bei 7,9 Prozent. 

Einhergehend mit den ansteigenden Preisen erwarten die Banken Ausfälle bei Kreditrückzahlungen und um diesem Risiko finanziell entgegenzuwirken, steigen die Zinsen auf Verbraucherseite. Jedoch zeichnet sich eine derartige Entwicklung nicht nur für Verbraucher ab. Auch der Staat zahlt nun erstmals seit knapp acht Jahren wieder Zinsen auf geliehenes Geld. Die Ursache dafür findet sich in der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, welche wieder die 1-Prozent-Marke geknackt hat.

Diese steigenden Renditen der Bundesanleihen wirken sich wiederum auf die Entwicklung der Bauzinsen aus. Der Grund dafür ist, dass die Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft meist über den Handel mit Pfandbriefen bestreiten. Die Zinsen der Pfandbriefe binden sich an die Vorgaben der DekaBank, Deutsche Girozentrale in Frankfurt und diese wiederum bezieht sich bei der Festlegung der Rendite für die Pfandbriefe auf die Zinsen der zehnjährigen Bundesanleihen. Somit steigen die Kosten für Banken, zu welchen sie sich refinanzieren, und diese Mehrkosten geben die Banken wiederum an die Verbraucher in Form höherer Bauzinsen weiter.

Hinzu kommt die straffere Geldpolitik seitens der EZB, welche am Kapitalmarkt aufgrund der hohen Inflation im Euroraum zu erwarten ist. Demnach sind mögliche Leitzinserhöhungen der EZB im Baufinanzierungszins bereits eingepreist. Auch der Ukraine-Krieg heizt den ohnehin starken Inflationsschub im Euroraum weiter an. Wenngleich sich über die langfristigen Folgen des Krieges derzeit nur mutmaßen lässt, zeichnen sich bereits jetzt Lieferkettenprobleme ab. Sowohl Baumaterialien, wie z. B. Holz oder Stahl, aber auch Öl und Gas werden immer knapper und teurer. 

Ein weiterer externer Einflussfaktor ist die Geldpolitik der amerikanischen Notenbank (FED). Im Frühjahr 2022 hat die FED ihre jahrelange Nullzinspolitik beendet und begonnen, den Leitzins anzuheben. Wenn auch verzögert, hat dies in der Regel eine Sogwirkung auf die Bauzinsen.

Schließlich verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) von den Banken einen höheren Kapitalpuffer, um Baukredite besser abzusichern. Infolgedessen müssen die Banken für die Baufinanzierung mehr Eigenkapital zurücklegen und diese Mehrkosten geben die Banken zu Teilen an ihre Kunden weiter. Auch dies beeinflusst den Anstieg der Bauzinsen. 

Prognose zur Bauzinsentwicklung

Aktuell und je nach Höhe des Kreditrahmens sowie eingebrachten Kapitals, betragen die Baufinanzierungszinsen im Durchschnitt zwischen 2,86 und 3,14 Prozent effektiver Jahreszins. Den Prognosen der Experten folgend ist der starke Anstieg und damit die Dynamik der Bauzinsen aus den vergangenen Monaten jedoch vorerst gestoppt. Der Grund dafür ist die bereits vollzogene Einpreisung der vom Markt angekündigten Leitzinserhöhungen der EZB. So sollen sich die Zinsen für die Baufinanzierung bis Ende des Jahres eher seitwärts bewegen oder noch leicht steigen. Ein Sinken der Bauzinsen auf das Vorjahresniveau ist in diesem Jahr jedoch sehr unwahrscheinlich.  

Grundsätzlich muss hierbei allerdings angemerkt werden, dass eine Bauzinsprognose sehr komplex und damit fehleranfällig ist. Die Bauzinsentwicklung ist von vielen externen Einflussfaktoren abhängig, die oft miteinander korrelieren und deren Ausgang ungewiss ist. Somit müssen nicht nur die Entscheidungen der EZB und FED antizipiert werden, sondern es sind auch die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland, Europa und Nordamerika einzubeziehen und geopolitische Auseinandersetzungen wie der Ukraine-Krieg einzuordnen.

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Lohnt sich ein Hauskauf in 2022?

Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Antwort auf diese Frage bietet der Vergleich von Kauf- und Mietpreisen in der Region. Genauer bedeutet dies, wie viele Jahresmieten für den Immobilienkauf benötigt werden. Und dabei gilt: kostet ein Wohneigentum mehr als das 30-fache der Jahresmiete, dann lohnt sich der Kauf nicht wirklich. 

Weiterhin wird es für viele auch immer schwieriger, das notwendige Eigenkapital aufzubringen. Wenngleich sich die Einkommen in den vergangenen Jahren positiv entwickelt haben, kommen die meisten Deutschen infolge des rasanten Anstiegs der Immobilienpreise beim Sparen dennoch nicht mehr hinterher. Die Entwicklung führt dazu, dass einige mittlerweile ihr komplettes Vermögen investieren, um ein Haus zu kaufen. Dadurch wird es insbesondere für die Mittelschicht immer schwieriger so viel anzusparen, dass ein Immobilienkauf realisierbar wird. Die eigene Immobilie wird folglich vielmehr zum Luxusgut. Kaufwillige sollten die Kaufentscheidung also nicht grundsätzlich vom Zinssatz abhängig machen, sondern wohl überlegen. Entscheidend ist: die Immobilie und Finanzierung müssen zum Leben passen.

Tipps zur Immobilienfinanzierung

  • 1

    Eigenkapital prüfen

    Hier gilt, dass Sie 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises inklusive der Erwerbsnebenkosten mitbringen sollten. Zum Eigenkapital zählen Sparbücher, Fondssparpläne, Bausparverträge, Termingelder, Aktien und Sparbücher.

  • 2

    Zinsen und Tilgung kalkulieren

    Hier gilt für die monatliche Belastung, (Nominal-)Zins plus ein Prozenz Tilgung durch zwölf Monate.

  • 3

    Mit der Bank verhandeln

    In jedem Fall sollten Sie sich immer mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern einholen und die Finanzierungsangebote untereinander vergleichen. Dafür sollten die Konditionen jedoch immer gleich sein, d. h. Zinsbindung, Tilgungshöhe und Darlehenssumme. Bestehen Sie beim Einholen der Angebote außerdem auf eine Konditionsanfrage, denn diese wird nicht der SCHUFA gemeldet und wirkt sich somit nicht negativ auf Ihr Scoring aus.

  • 4

    Effektivzins für Angebotsvergleich

    Der Effektivzins muss von allen Banken herausgegeben werden und umfasst alle Kosten des Darlehens. Daher eignet sich dieser sehr gut für einen Angebotsvergleich. Da Kreditinstitute daran interessiert sind, Sie als Kunden zu gewinnen, lässt sich bei Konfrontation einer Bank mit dem günstigeren Angebot der anderen Bank manchmal ein noch günstigeres Angebot herausholen. Achten Sie jedoch darauf, sich unbedingt eine Konditionsanfrage einzuholen, um einen SCHUFA-Eintrag zu verhindern. Eine empfehlenswerte Alternative wäre in diesem Falle auch, sich bei einem unabhängigen Finanzberater beraten zu lassen.

  • 5

    Sondertilgung vereinbaren

    Mittlerweile bieten fast alle Banken und Kreditinstitute standardmäßig Sondertilgungen von 5 Prozent an. Viele Anbieter gewähren außerdem Tilgungsänderungen von 1 bis 5 Prozent. Sollte es Ihr Einkommen erlauben, dann vereinbaren Sie Sondertilgungen, um den Kredit schneller loswerden zu können.

  • 6

    Erwerbsnebenkosten berücksichtigen

    Zu diesen zählen Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintrag und eventuell Maklergebühren. Erwerbsnebenkosten sollten Sie keinesfalls durch einen Kredit finanzieren müssen.

  • 7

    Belastung ermitteln

    Hier gilt, die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen, wobei ein 13. und weitere Monatsgehälter nicht mit einberechnet sind. Bei zwei zur Verfügung stehenden Einkommen sollte außerdem beachtet werden, dass eines zeitweise wegfallen kann, z. B. bei der Geburt eines Kindes.

  • 8

    Erst Finanzierung, dann Kaufvertrag

    Für die Finanzierung Ihres Hauses benötigen Sie die Zusage der Bank für Ihr Darlehen. In keinem Fall sollten Sie vorher den Kaufvertrag für Ihre Immobilie unterschreiben. Bestenfalls liegt der Notartermin innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Finanzierung. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag sind und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrages problemlos zurücktreten können.

  • 9

    Wohngeld und Rücklage berücksichtigen

    Wenngleich Sie die Immobilie gekauft haben, fällt für die Müllentsorgung, Verwaltungskosten etc. Wohngeld an, was mit einzukalkulieren ist. In der Regel belaufen sich diese Belastungen im Monat auf 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter bei Altbauten und auf 3 bis 3,5 Euro pro Quadratmeter für Neubauten.

  • 10

    Zuschüsse vom Staat beanspruchen

    In jedem Fall sollten Sie sich rechtzeitig mit den Möglichkeiten staatlicher Förderung auseinandersetzen. Diesbezüglich können Sie mit verschiedenen staatlichen Förderprogrammen in Form von Zuschüssen, steuerlichen Vergünstigungen oder Darlehen zu günstigen Zinsen rechnen. Außerdem gibt es oftmals auch Bundesförderprogramme je nach Bundesland. Weiterhin bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) diverse Förderprogramme, z. B. zur energetischen Sanierung oder für Energieeffizienzhäuser, an. Sie sollten sich daher unbedingt bei ihrem Kreditinstitut zu den verschiedenen Optionen informieren.

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