Ratgeber Erbimmobilie – Was Sie jetzt wissen sollten

Jeder Miterbe einer Erbengemeinschaft darf eine Auseinandersetzung verlangen. Bei der Auseinandersetzung wird die Gemeinschaft liquidiert z.B. durch den Verkauf von Nachlasswerten, Bedienung von Verbindlichkeiten, Abwicklung des Nachlasses oder Aufteilung der Vermögenswerte untereinander. Die Auseinandersetzung kann nicht verweigert werden, selbst wenn ein Erbe einen wirtschaftlichen Nachteil aus ihr zieht. Wenn ein Erbe die Immobilie nach der Auseinandersetzung erhalten will, muss er sie käuflich erwerben. Es ist allgemein förderlich, wenn die Gemeinschaft einig ist, wie der Besitz liquidiert wird, weil Miterben andernfalls durch eine Teilungsklage ihren Anspruch durchsetzen können.

Das Finanzamt kann um diese Erklärung bitten, wenn die Gemeinschaft Einnahmen über eine Immobilie erzielt. Die Erklärung soll aufschlüsseln, wie hoch die jeweiligen Einkünfte und Anteile der Erben sind. Das wird dann für die Einkommensteuererklärung genutzt. Um die Feststellungserklärung zu erstellen, muss in der Regel jedes Mitglied der Gemeinschaft die relevanten Formulare ausfüllen und übermitteln. Alle Mitglieder erhalten daraufhin einen Feststellungsbescheid, der die gesammelten Daten wiedergibt. Die Erklärung muss jedes Jahr erfolgen. Um Zeit zu sparen und die Fristen bestmöglich einzuhalten, kann man die Einkommensteuererklärung gemeinsam mit der Feststellungserklärung einreichen.

Bei einer Erbengemeinschaft kann man zwischen verschiedenen Arten von Erbscheinen wählen.

Gemeinschaftlicher Erbschein: Hier werden alle Erben und ihre Erbquoten benannt. Ein einzelner Erbe kann den Schein für die Gemeinschaft ausstellen lassen, wenn bekannt ist, dass alle das Erbe angenommen haben.

Quotenloser Erbschein: Wenn die Höhe der Erbteile noch nicht feststeht, aber die Erben bekannt sind, kann dieser Schein beantragt werden. Besonders bei einem komplexen Erbe kann es günstig sein, mit diesem Schein auf die Ermittlung der exakten Erbquoten zu verzichten.

Teilerbschein: Ein einzelner Erbe kann unabhängig von der Gemeinschaft einen Schein für sich und den eigenen Erbteil ausweisen lassen.

Erbscheine werden relevant, wenn man sich gegenüber Dritter nicht anderweitig als Erben ausweisen kann. Ein Testament oder Vollmachtserklärung können diese Aufgabe meistens erfüllen. Ob und wie man einen Erbschein ausstellen lässt, hängt von Einzelfällen ab.

Eine Erbengemeinschaft ist dazu verpflichtet, eine Grundsteuer auf ihre Immobilie zu zahlen. Hierbei gelten die Erben als Gesamtschuldner und die Grundsteuer muss von der Gruppe gesamt gedeckt werden. Es kann eine einzelne Person oder ein Teil der Gemeinschaft zahlen. Für das Finanzamt ist es unerheblich, ob jeder einen Anteil zahlt, solange die Steuer bezahlt wird. Wir empfehlen in der Gemeinschaft frühzeitig einen Plan aufzustellen, wer welchen Anteil zahlt, um die Grundsteuer ohne Streit fristgemäß zu bezahlen. Denn wenn die Zahlung nicht erfüllt wird, sind alle Erben gleichermaßen dafür verantwortlich.

Der Erbschein kann im Allgemeinen durch ein notarielles Testament oder eine Vollmacht auf den Todesfall ersetzt werden. Um ein Haus verkaufen zu können, müssen erst die Erben als Besitzer dessen in das Grundbuch eingetragen werden. Auch das kann über ein notarielles Testament, die Vollmacht oder auch ein europäisches Nachlasszeugnis geschehen. Im Übrigen kann der Besitz von Immobilienanteilen unter einem Wert von 3.000 Euro durch ein privates Testament oder einer geschriebenen Erklärung aller Erben im Grundbuch vermerkt werden. Üblicherweise wird diese Grenze aber deutlich überschritten.

Im Grunde verfügt jeder Erbende die Möglichkeit, den eigenen Erbanteil zu verkaufen. Bei einer Erbengemeinschaft gilt jedoch, dass z.B. alle Teile eines Mehrfamilienhauses allen Erben gehören. Man kann also nicht eine Wohnung des Hauses verkaufen und den Rest der Gemeinschaft überlassen. Wenn man den Anteil verkauft, werden in erster Linie andere Erben oder Investoren mit dem Interesse der Liquidation als Käufer in Frage kommen. Die Miterben erhalten das Vorrecht auf den Verkauf. Sie müssen informiert werden, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird und können innerhalb von zwei Monaten als Käufer eintreten.

Eine Erbengemeinschaft kann ein Haus vermieten, um einen Profit aus der geteilten Immobilie zu ziehen. Dabei gilt es ein paar Regelungen in Bezug auf die Gemeinschaft zu regeln. Der Mietvertrag muss durch alle Erben abgeschlossen werden, nicht von der Gemeinschaft. Ein einzelner Erbe kann als Stellvertretung für die anderen auftreten, mit einer Bevollmächtigung. Wenn die Immobilie vor Antritt des Erbes bereits vermietet wurde, gilt folgende Regelung: “Kauf bricht nicht Miete”. Das bedeutet, dass die bestehenden Mietverträge nicht aufgelöst werden und die Erben automatisch als neue Vermieter gelten.

Die Erbengemeinschaft wird bei einem Todesfall unter den Miterben nicht aufgelöst. Stattdessen erhalten dessen Erben auch die Anteile der Erbengemeinschaft. Wenn nur ein einzelner Mensch das Erbe erhält, nimmt dieser die Position in der ursprünglichen Erbengemeinschaft ein. Bei mehreren Erben entsteht wiederum eine neue Erbengemeinschaft, die die Position einnimmt. Eine Erbengemeinschaft als Teil einer Erbengemeinschaft. Diese Verschachtelung kann Entscheidungen deutlich erschweren und es wird deswegen empfohlen, eine Gemeinschaft aufzulösen. Grundsätzlich gilt: je mehr Menschen in einer Erbengemeinschaft sind, desto mehr Interessen werden aufeinander stoßen und Streitigkeiten verursachen.