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A

Abgeschlossenheit/Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Jede als abgeschlossen geltende Wohnung muss über einen abschließbaren Zugang, eine Küche und ein Badezimmer verfügen. Sie gilt als Voraussetzung für die Eintragung der Miteigentümer ins Grundbuch und ist ein elementares Dokument für die Begründung des Wohn- und Teileigentums. Unterlagen, die für den Antrag bei der Baubehörde benötigt werden:

- formloser Antrag (Bezeichnung des Grundstücks, Name und Anschrift des Antragsstellers, Unterschrift des Eigentümers)
- aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan
- Aufteilungsplan (->Verlinkung zu Aufteilungsplan)

Altlastenkataster

Das Altlastenkataster in ein ausführliches Register, welches alle Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst. Als Altlasten gelten Grundstücke:
-Mit ehemaligen Abfallbeseitigungsanlagen
-Auf denen Abfall gelagert, behandelt oder abgelagert wurde
-Grundstücke auf denen mit umweltgefährdeten Stoffen umgegangen wurde

Das Altlastenkataster erfasst zudem alle relevanten Informationen zu den Altlasten, wie es zu ihnen kam und präventive Maßnahmen.

Alleineigentum

Ist das Recht des Besitzers eines bestimmten Gegenstands oder Grundstücks alleine über diese Sache zu bestimmen. Bei Immobilien wird das im Grundbuch vermerkt. Der Besitzer ist dadurch rechtlich zuständig für die Unterhaltskosten, Steuern, Abgaben, Reparaturen und die Hypothek. Auch dem Ehepartner steht das Alleineigentum des Besitzers nicht zu. In bestimten Scheidungsfällen kann ein Gericht ein zeitlich befristetes Wohnrecht verordnen, welches mit Mietszahlungen entschädigt wird.

Amtlicher Lageplan

Ein amtlicher Lageplan ist Teil eines Bauantrags bei der zuständigen Baubehörde. Man kann ihn bei seinem örtlichen Katasteramt erhalten. Es gibt einen schriftlichen und einen zeichnerischen Teil.
-Im schriftlichen Teil sind das Baugrundstück, eventuelle Lasten und die Nachbargrundstücke beschrieben.
-Im zeichnerischen Teil wird der Umriss Ihres Bauvorhabens, Dachform und Dachneigung sowie Abstandsflächen und die Einfügung in die Umgebung dargestellt.

Auflassung

Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereinigung eines Grundstücks. Es ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Sie dient der rechtlichen Absicherung des Käufers und bei der Berechnung der Steuern. Das Grundstück darf dabei keinem Dritten gehören, denn der Anspruch darauf soll danach nur dem Käufer gehören. Die Auflassung wird wenige Wochen nach der Unterschrift als Teil des Kaufvertrags erstellt.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Vormerkung ins Grundbuch, dass eine Auflassung erfolgen soll. Sie dient als eine Art „Sperre“ des Grundbuchs im Sinne des Käufers, sodass das Grundstück an keine weitere Person mehr verkauft werden darf. Sie kündigt den Eigentumsübergang an. Denn erst wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer vom Notar darüber informiert, dass er den Kaufpreis zahlen muss. Sie sichert ebenfalls gegen Betrug des Verkäufers ab.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan enthält alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße, alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird mit einer eigenen Nummer bezeichnet. Sie dienen als Grundlage zur Bestimmung von Sondereigentum und enthält alle Sondereigentumseinheiten (Wohneinheiten ggf. dazugehörige Kellerräume und Stellplätze). Er wird von Statikern und Architekten im Maßstab 1:1000 erstellt.

B

Baugenehmigung

Es ist die öffentlich-rechtliche Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, dass Ihr geplantes Bauvorhaben gebaut werden darf. Ab der Erteilung ist eine
Baugenehmigung meist 3 Jahre gültig, d.h. innerhalb dieser 3 Jahre müssen Sie mit dem Bau beginnen. Die Vorraussetzungen und benötigten Dokumente für eine Baugenehmigung variieren je nach Bundesland und lassen sich in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung nachlesen. Manche Baumaßnahmen benötigen keine Genehmigung, aber da das von mehreren Faktoren abhängig ist, sollte man sich dementsprechend genau informieren.

Bauvoranfrage

Mit der Bauvoranfrage kann bereits frühzeitig geklärt werden, ob eine bestimmte Art und ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung an einem konkreten Bauplatz zulässig sind. Sie wird gestellt, wenn kein Bebauungsplan zu dem Bauplatz existiert. Die Anfrage wird an die Baubehörde gegeben und soll Ideen und Vorschläge zu der baulichen Nutzung enthalten. Daraufhin stellt die Behörde einen Bauvorbescheid aus, der für 3 Jahre gilt. Der Bescheid erlaubt jedoch nicht direkt die Bebauung.

Bebauungsplan

In diesem Plan legt die Gemeinde alle Vorgaben zur Bebauung fest. Je
nach Bebauungsplan werden beispielswiese folgende Vorgaben festgelegt:
-die maximale Höhe des Hauses
-die Bebauungsdichte des Grundstücks
-die Art / Nutzung der Bebauung (Gewerbe- oder Wohngebiet)
-die zu verwendenden Materialien
-die Fassadengestaltung
-die Gestaltung von Grünflächen, Stellplätzen etc.
-die maximale Geschoss-Anzahl des Hauses
-die Grenzabstände zum Nachbargrundstück
-die Form des Daches

2 Arten von Bebauungsplänen:
-Qualifizierter Bebauungsplan
Der qualifizierte Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die Art und Maß der baulichen Nutzung, der örtlichen Verkehrsflächen, sowie der überbaubaren Grundstücksflächen. Die Zulässigkeit eines Vorhabens wird allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt. Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und die Erschließung gesichert ist.

-Einfacher Bebauungsplan
Einfache Bebauungspläne enthalten weniger Festsetzungen. Bauvorhaben dürfen auch diesen Bebauungsplänen nicht widersprechen. Ergänzend sind die Vorschriften über das Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder über das Bauen im Außenbereich heranzuziehen.

Beglaubigung

Eine Beglaubigung dient der rechtlichen Sicherung von Dokumenten. Dabei wird der Inhalt der Dokumente wird auf ihre Richtigkeit begutachtet. Es wird zwischen zwei Arten unterschieden.
Arten der Beglaubigung:
-Öffentliche Beglaubigung ist die Bescheinigung über die Richtigkeit einer Unterschrift oder Abschrift durch einen Notar
-Amtliche Beglaubigung ist die amtliche Bescheinigung über die Richtigkeit einer Unterschrift oder Abschrift durch eine andere landesrechtliche Behörde

Belastungsvollmacht

Eine im Grundstückskaufvertrag enthaltene Klausel, mit dieser sich der Verkäufer bereit erklärt, dass sein Grundstück zum Zweck der Finanzierung vom Käufer belastet werden darf. D.h. der Verkäufer "leiht" das Grundstück dem Käufer aus, muss aber selbst nicht dafür haften, nur das Grundstück. Der Verkäufer weiß durch die Belastungsvollmacht sicher, dass er sein Geld erhält. Der Käufer durchgeht ein schnelleres und günstigeres Verfahren auf diesen Weg.

Bestellerprinzip

Ist die Regelung zur Zahlung der Provision eines Maklers im Bereich der Vermietung von Wohnimmobilien. Hierbei werden Vermittlungen von Wohnimmobilien von demjenigen bezahlt, der die Leistung des Maklers in Anspruch nimmt. Dabei gilt das Motto: "Wer bestellt, der bezahlt." Aktuell kann die Maklerprovision als "Käuferprovision", "Verkäuferprovision" oder "Doppelprovision" gezahlt werden. In den Bundesländern werden verschiedene spezifische Ausprägungen der Provisionen genutzt.

Beurkundung

Bei der Beurkundung müssen Verträge oder Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst, vor den Beteiligten vorgelesen, von diesen genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden. Die notarielle Beurkundung soll sicherstellen, dass die Beteiligten informiert sind und die Dokumente richtig verfasst wurden. Sie werden gesetzlich gefordert bei finanziell bedeutsamen Prozessen, wie einem Hauskauf oder Erbverträgen.

Bewertung

Die Bewertung einer Immobilie dient der Ermittlung ihres Verkehrswertes. Sie wird über einem Sachverständigen, einem Gutachter oder einem Makler ausgeführt. Die Immobilie von dem Bewertenden überprüft und nach einem oder mehreren von drei Verfahren bewertet: dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren: Die Immobilie wird mit ähnlichen anderen verglichen.
Ertragswertverfahren: Mietpreise von ähnlichen Immobilien werden berechnet.
Sachwertverfahren: Die Faktoren der Immobilie werden für sich stehen bewertet.


Der genaue Prozess wird von dem Bewertenden dokumentiert.

Bodenrichtwert

Ist die Basis der m²-Preise von Grundstücken. Dieser wird vom Gutachterausschuss in der Regel für ein Basisgrundstück definiert. Er bestimmt und bildet die Grundlage zur Festlegung des Grundstückswertes. Aller zwei Kalenderjahre werden die notariell beurkundeten Kaufverträge addiert und aus dem Durchschnitt der Bodenrichtwert für die Umgebung festgelegt. Der Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks in Quadratmetern ergibt dann den Bodenwert.

Bruchteilseigentum

Miteigentum an einem Grundstück zu bestimmten Bruchteilen. Da eine reale Teilung einer Immobilie nicht möglich ist, wird diese anhand Ihrer Miteigentumsanteile geteilt. Bruchteileigentum umfasst jegliche nicht gewerblichen Immobilien, die von mehr als einer Person besessen werden. In der resultierenden Bruchteilsgemeinschaft darf jeder frei über den eigenen Bruchteil entscheiden. Theoretisch kann so z.B. der Bruchteil verkauft werden. Bruchteilseigentum eignet sich auch für eine Gruppe an Menschen, die gemeinsam den Immobilienpreis stemmen wollen.

C

Courtage

Die Courtage wird dem Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie als Provision gezahlt. Diese fällt bei Abschluss eines notariellen Vertrages (im Verkaufsfall) an. Durch das Bestellerprinzip muss mittlerweile derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt hat. Bei Käufen wird das meist in gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Grundsätzlich kostet die Courtage meist zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, dazu noch die Mehrwertsteuer. Der genaue Preis ist üblicherweise verhandelbar.

D

Denkmalschutz

Denkmalschutz bedeutet den durch Gesetze gesicherten Schutz von Kulturdenkmälern, Baudenkmäler oder Bodendenkmälern. Alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind hier grundsätzlich genehmigungspflichtig. Erhöhte Abschreibemöglichkeiten machen eine Investition dennoch interessant. Der Denkmalschutz betrifft Immobilien nicht zwingend wegen des Alters, sondern wegen einem kulturellen und öffentlichen Interesse. Im Grundbuch ist der Schutz nicht zwingend verwiesen, weswegen man amtliche Listen dazu lesen sollte.

Dienstbarkeiten

Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Ein Grundbucheintrag ist hier eine Notwendigkeit. Hierfür muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter (notarieller) Form die Eintragung bewilligen. Beispiele hierzu können Geh- oder Fahrtrechte, leitungsrechte aber auch ein Wohn – oder Nießbrauchrecht sein. Der Eigentümer des Grundstücks gewährt ein Recht auf Gegenleistungen, solange es nicht verliehen wurde.

E

Eigenbedarf

Der Vermieter darf aus berechtigtem Interesse ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Er kann als berechtigtes Interesse Eigenbedarf geltend machen (§ 573 Abs. II Nr. 2 BGB), wenn er die Räume als Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt. Zu den begünstigten Personen gehören der Vermieter selbst, seine Eltern und Kinder, Nichten und Neffen, Stiefkinder oder eine Pflegekraft, nicht aber verschwägerte Verwandte, Cousins, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebensgefährten. Wichtig ist hier, dass der Eigenbedarf ernsthaft benötigt wird.

Eigentumsübergang

Man spricht von dem Eigentumsübergang, wenn eine Immobilie von den Verkäufer in den Besitz des Käufers übergeht. Der Eigentumsübergang findet nicht bei der notariellen Beurkundung statt, sondern erst bei Eintragung der Auflassung des Käufers im Grundbuch. Hierfür müssen in allen Fällen der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt sein. Bis die Eintragung durch das zuständige Amt geschieht, wird eine Auflassungsvormerkung notiert, um den Käufer zu schützen.

Energieausweis

Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz des Hauses anhand verschiedener Kennwerte. Je nach Haustyp und/oder Baujahr sind 2 verschiedene Ausweisarten zu unterscheiden.
-Bedarfsausweis:  Hier werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
-Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

Der Energieausweis wird bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien benötigt und dem Interessenten unaufgefordert überreicht.

Erbbaurecht

Als Erbbaurecht gilt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Anstatt das Grundstück zu kaufen, erwirbt ein Erbbauberechtigter (Erbbaunehmer) also vertraglich das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen, bzw. zu bauen. Das jeweilige Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückbesitzers, während der Erbbaunehmer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist. Der Erbbaugeber kann von dem Erbbaunehmer einen Erbbauzins für das Grundstück verlangen. In der Regel beträgt der Zins zwischen 2 und 5 % des aktuellen Grundstückswertes. Zur Sicherung des Zinses wird eine Reallast in Abteilung 2 des Erbbaugrundbuchs eingetragen. Es wird als Belastung in Abteilung 2 an erster Rangstelle des Grundstücksgrundbuchs eingetragen. Für das Erbbaurecht selbst wird ein Erbbaugrundbuch angelegt. Der Erbbaurechtsvertrag wird meist für 99 Jahre geschlossen.

Erbschein

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, welches Auskunft über die Erbschaft gibt. Die Urkunde benennt dabei die Erben oder die Mitglieder der Erbengemeinschaft sowie deren Anteil am Nachlass. Er verfügt nicht über die Erbreinfolge. Wenn kein notarielles Testament vorliegt, ist der Erbschein von großer Bedeutung. Dieser wird von Banken, Ämtern und Versicherungen benötigt, um über das Erbe zu verfügen. Es besteht keine Frist zu der Beantragung des Erbscheins.

F

Flurkarte

Werden vom Liegenschaftskataster ausgegeben und beinhalten Flurstücke, Flurnummern und sich auf dem Grundstück befindende Baulichkeiten. Eine Flurkarte enthält nur die Informationen zu den Positionen und Grenzen der Flurstücke und Grundstücke, nicht deren bebaubarkeit. Sie dienen als grafische Referenz für Eintragungen im Grundbuch. Man kann sie für einen kleinen Betrag bei örtlichen Katasterämtern erwerben, wobei Flurkarten mittlerweile auch kostenlos digital erhältlich als Liegenschaftskarten sind.

Flurstück

Das Flurstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche und stellt die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters dar. Jedes Flurstück ist eindeutig durch eine Flurstücksnummer gekennzeichnet und wird in der Flurkarte geführt. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Aus einigen Flurstücken bildet sich ein Flur und aus einigen Fluren bildet sich eine Gemeinde. Die Grenzen und neu entstehende Flurstücke werden durch die Katastermessung reguliert.