Immobilienmarkt 23/24: Bericht für Ludwigshafen
In unserem Immobilienmarktbericht für Ludwigshafen finden Sie umfangreiche Informationen über die Entwicklungen auf dem lokalen Immobilienmarkt im Zeitraum 2023/2024. Wir geben Ihnen einen Überblick zu den damals aktuellen Marktpreisen für Häuser und Wohnungen in der Region, sowie eine Bewertung der Ludwigshafener Wohnlagen. Sie finden wichtige Themen für (künftige) Eigentümer und bekommen Tipps rund um die Preiseinschätzung an die Hand. In der Version zum Download ist eine feingliedrigere Auseinandersetzung mit dem lokalen Immobilienmarkt und für Prognosen enthalten. Denn in den Jahren vor 2023 ergab sich für eine große Anzahl von Kaufinteressenten eine gute Finanzierbarkeit von Immobilien aufgrund historischer Niedrigzinsen. Die dadurch gestiegene Nachfrage nach Wohnimmobilien bei gleichbleibendem Angebot sorgte für stetig steigende Marktpreise. Diese Marktbedingungen änderten sich zu Beginn des dritten Quartals 2022, als die Zinsen für Baufinanzierungen nach der Kursänderung der Europäischen Zentralbank begannen, rasant auf mittlerweile über 4 % zu steigen.
Die Leistbarkeit von Finanzierungen und damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien nahm ab. Während die hohe Nachfrage der vergangenen Jahre das Preisniveau für nahezu alle Objektkategorien und -klassen steigen ließ, wirkte sich der folgende Rückgang der Nachfrage nicht uniform auf den gesamten Markt aus. Ein weiterer wichtiger Faktor waren variierende Energiekosten, die den baulichen Zustand und das Alter der Immobilie in den Vordergrund stellten und die Frage nach dem Unterhalt in der Zukunft betonten. Der Marktbericht von A1 Abendschein Immobilien und Muhlert Immobilien, Ihren Immobilienmaklern für die Pfalz, bezieht sich auf die Luwidgshafener Stadtteile BASF, Friesenheim, Gartenstadt, Hemshof Nord, Maudach, Mitte, Mundenheim, Oggersheim, Oppau, Rheingönheim, Ruchheim, Süd und West.
Die hier veröffentlichten Angaben beruhen auf Daten und Auswertungen der Firma Muhlert Immobilien GmbH – Muhlert Immobilien Research, auf Informationen des Immobilienverbands Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region West e. V. und des IIB Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH. Datenstand: 01.06.2023
Inhalt Marktbericht Ludwigshafen
- 1
Wohnlagen und Kaufpreise
Ludwigshafen
- 2
Häuser - Kaufpreise nach Typen
Ludwigshafen
- 3
Wohnungen - Kaufpreise nach Wohnflächen
Ludwigshafen
- 4
Kaufpreise nach Bau-/Sanierungsjahren
Ludwigshafen
Legende Wohnlagen
Einfach
Gut
Top
Mittel
Sehr gut
Immobilien nach Wohnlagen in Ludwigshafen
In Deutschland ist es unüblich, sein Einfamilienhaus auf einem Laster in die nächste Stadt zu transportieren. Die Immobilität eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung sticht damit seit je her heraus, wenn es um die Einschätzung einer Immobilie oder eines Grundstücks geht. Die Erfüllung persönlicher Vorlieben, die Möglichkeiten der Finanzierung oder auch der potenzielle Wiederverkaufswert, sowie die Werterhaltung: Standort, Standort, Standort ist für Ihren Immobilienmakler essenziell.
Deutsche Städte zeichnen sich häufig dadurch aus, dass sie durch gewollte Stadtplanung im Laufe der Jahrhunderte entstanden, gewachsen, zerstört, neu gedacht und durch verschiedene Zwänge umgestaltet wurden. So mancher Park, den sich die Bewohner einer Stadt heute vielleicht wünschen, musste möglicherweise einem plötzlichen Anstieg der Einwohnerzahl und damit verbundenen Neubauten weichen. Villenviertel, Uferlagen oder Wohngebiete aus dem 18. Jahrhundert beispielsweise überdauen sehr oft Zeit und Veränderung.
Egal, wo Sie anfangen, bei den Makrofaktoren oder der Mikrolage, sehr schnell werden Sie sich mit der Wohnlage befassen, in der das neue Haus oder die Eigentumswohnung liegen. Ludiwgshafen Mitte mit Nähe zum Rhein oder Gartenstadt? Wollen Sie sehr urban, mit dichter mondäner Bebauung wohnen oder in einem offenen Wohngebiet in den Randbereichen der Stadt? Ist eine Familie in Planung? Welche Schulen und Ärzte brauchen Sie? Soll ihr Lieblingsbäcker in fünf Minuten erreichbar sein? Auch Fragen danach, wie sich der Stadtteil oder die Stadt entwickeln wird, sind wichtig. Wenn durch starken Zuzug oder steigende Preise einzelne Stadtteile an Attraktivität gewinnen, kann sich daraus eine große Chance für den Immobilienkauf ergeben. Das Wissen über den lokalen Markt ist dann besonders wichtig.
Ein guter Immobiliestandort zeichnet sich durch die richtige Kombination der vielfältigen Einflussfaktoren aus. In Verbindung mit einem relativ dazu guten Preis und Ihrem positiven Gefühl wird daraus Ihr Zuhause. Jede Form der Hilfe und Recherche kann bei der EInschätzung einer Immobilie hilfreich sein. Deshalb, nutzen Sie das Wissen eines Immobilienmaklers zum lokalen Markt - A1 Abendschein Immobilien und Muhlert Immobilien steht Ihnen zur Seite.
Häuser - Kaufpreise nach Wohnlagen
Wohnlagen verändern sich, so auch in Ludwigshafen. Um sie besser fassen zu können und daraus ein wertvolles Werkzeug für die verschiedenen Anwendungen zu machen, sind sie jeweils anhand bestimmter EIgenschaften umrissen. Die hier im Marktbericht genutzte Einteilung von Top, über sehr gute, bis gute, sowie mittlere und einfache Wohnlage unterstützt die Differenzierung der Preisspannen. Eine gute Wohnlage kann sich bspw. dadurch auszeichnen, dass die Einkaufsmöglichkeiten in moderater Gehweite bzw. Entfernung vorhanden sind, die Tram und der Bus auf der Hauptstraße in 100 m Entfernung fahen, Schulen und Kindergärten ausreichend Plätze bereithalten und gut erreichbar sind und die Bebauung teils offen gestaltet ist.
Für die Stadtteile BASF, Friesenheim, Gartenstadt, Hemshof Nord, Maudach, Mitte, Mundenheim, Oggersheim, Oppau, Rheingönheim, Ruchheim, Süd und West ergibt sich ein Durchschnittspreis für Häuser über alle Wohnlagen hinweg von 478.500 €. Bei einer Gesamtspanne für die Preise von 243.200 € bis 1.050.000 € kann festgestellt werden, dass der Bereich der guten bis sehr guten Lagen größere Preisspannen aufzeigt.
Im Gegensatz dazu ist die mittlere Spanne mit 243.200 € bis 384.900 € um einiges geringer. Die Varianz ist bei Top-Lagen ebenfalls geringer, was sich bspw. durch den qualitativen Anspruch an Lage, Ausstattung und ähnliches erklären liese.
Wohnungen - Kaufpreise nach Wohnlagen
Für Eigentumswohnungen sind die Qualitäten der verschiedenen Kategorien an Wohnlagen ebenso wichtig wie für Häuser. Je nachdem, ob Sie die Immobilie als Investment oder für den Eigengebrauch nutzen wollen und ob die Wohnung in einem touristischen Gebiet liegt, werden Faktoren der Mikrolage wichtiger. Stark vom Tourismus geprägte Gebiete können sowohl ländliche, naturbelassenere Gebiete, wie auch urbane Standorte sein - Wohnung am Fuß eines Gebirgsparks oder Apartment am Stadthafen. Für potenzielle Käufer zur Selbstnutzung stellen sich eher Fragen der klassischen Infrastruktur, zumal sich in den letzten Jahren eine Tendenz zurück zum Städtchen in der Großstadt entwickelt hat. Entgegen dem klassisch amerikanischen System von langen Wegen, extrem geprägt vom motorisierten Individualverkehr, wird im mitteleuropäischen Raum der kurze Weg zur Arbeit mit dem Fahrrad, auf dem die Kinder in die Kita gebracht werden können, mit weiterem Zwischenstopp an der Drogerie in der Tendenz zunehmend wichtiger. Für die ausgewählten Stadtteile von Ludwigshafen zeigt der Marktbericht 23/24 für Eigentumswohnungen zu den Kaufpreisen in Bezug auf die Wohnlage folgende Preisspannen.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen über die Wohnlagen hinweg liegt bei 2.830 €. Mit einer Preisspanne von 1.760 € - 4.030 € pro Quadratmeter sind für potenzielle Käufer im Kern Ludwigshafens in allen Wohnlagen Objekte zu finden. Bemerkenswert ist, dass im Bereich der guten Wohnlagen in den entsprechenden Stadtteilen eine wesentlich weitere Preisspanne besteht - 2.490 €-3.700 €/qm.
Die Spannen der Kaufpreise in den einfachen und mittleren, sowie sehr guten Wohnlagen und Top-Wohnlagen ähneln sich in der Weite. Dies lässt sich unter anderem damit erklären, dass die Zahl der infrage kommenden Eigentumswohnungen in den Stadtteilen für den Kauf, bzw. Verkauf, überschaubarer ist. Zumal, wenn sich die qualitativen Anforderungen an die Wohnungen entsprechend den Lagen in den Preis- und Angebotsspannen widerspiegeln.
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Häuser - Kaufpreise nach Typen
Für die Kategorie Häuser kann eine Veränderung in den Preisen von - 8,3% festgestellt werden. Die Gegenüberstellung zeigt, dass im untersuchten Zeitraum 2023/2024 eine Preisentwicklung hin zu -2,4% zu verzeichnen ist. Im Vorjahr waren es +5,9%. Erwartbar setzen sich Zweifamilienhäuser im durchschnittlichen Gesamtpreis ab - 623.100 €. Die Kategorien Einfamilien- und Reihenhäuser, sowie Doppelhaushälften bewegen sich in einem ähnlichen Preisbereich. Hier sind es im Durchschnitt 454.500 € - 487.600 €. Der Vorzug keine baulich bedingt direkten Nachbarn zu haben sorgt dafür, dass Einfamilienhäuser am oberen Ende dieser Spanne rangieren. Zudem liegen die Wohn- und Grundstücksflächen für Einfamilienhäuser über den durchschnittlichen Werten für Doppelhaushälften, Reihen- und relativ betrachtet auch Zweifamilienhäusern. DIeser Umstand kann nspw. für die Frage des Werterhalts und im Erbfall oder bei der Veräußerung bei einer Scheidung an Relevanz gewinnen.
| Haustyp | ø Gesamtpreis | ø qm-Preis | ø Wohnfläche | ø Grundstück |
| Einfamilienhaus | 487.600 € | 3.010 € | 162 qm | 447 qm |
| Doppelhaushälfte | 454.500 € | 3.030 € | 150 qm | 150 qm |
| Reihenhaus | 469.800 € | 3.240 € | 145 qm | 145 qm |
| Zweifamilienhaus | 623.100 € | 3.010 € | 207 qm | 207 qm |
Heißt bspw. für die durchschnittliche Wohnfläche 162 qm bei Einfamilienhäusern zu 150 qm, 145 qm, bzw. 207 qm beiden anderen Typen. Zudem liegen die Wohn- und Grundstücksflächen für Einfamilienhäuser über den durchschnittlichen Werten für Doppelhaushälften, Reihen- und Der durchschnittliche qm-Preis liegt bei Reihenhäusern am höchsten. Alles in allem rangieren die Preise für alle Haustypen zwischen 3.010 € und 3.240 €.
Wohnungen - Kaufpreise nach Typen
Im Vergleich der Berichtszeiträume 23/24 und 22/23 ergibt sich eine Veränderung von -17,1% in der Preisentwicklung basierend auf qm-Preisen. Auffällig ist, dass für alle Wohnflächen-Kategorien, also bis 40 qm, 40 - 80 qm, 80 - 120 qm und darüber im DUrchschnitt ähnliche qm-Preise aufweisen - 2.790 € bis 2.860 €. Im Durchschnitt zeigen sich die Preise ziemlich homogen. Relativ zu den Wohnungsgrößen lässt sich Ähnliches feststellen. Angemerkt werden muss an dieser Stelle, dass * Mini-Aprtments,, also unter 40 qm, nicht einbezogen wurden, weil die Varianz hier zu groß ist und die EInschätzung des Marktes zu sehr verfälschen würden.
| Wohnflächen | ø Gesamtpreis | ø qm-Preis | ø Wohnfläche |
| bis 40 m² Wohnfläche* | 87.100 € | 2.810 € | 31 qm |
| 40 - 80 m² Wohnfläche | 175.800 € | 2.790 € | 63 qm |
| 80 - 120 m² Wohnfläche | 267.900 € | 2.850 € | 94 qm |
| > 120 m² Wohnfläche | 394.700 € | 2.860 € | 138 qm |
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Kaufpreise für Wohnimmobilien nach Bau-/Sanierungsjahren
Neben dem Standort einer Immobilie ist der Zustand eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ein wesentlicher Faktor für die Bestimmung des gegenwärtigen und auch zukünftigen Preises. Im Laufe der Zeit kann zum Beispiel die Qualität der Bausubstanz abnehmen. Hier sind langfristige Faktoren, wie klimatische Bedingungen und das Wetter am Standort, sowie bspw. die Belastung durch sauren Regen relevant. Denn nicht jedes Material ist gleichsam resistent gegen diese Einflüsse - Sandstein vs. Granit, Fachwerk, Lehm und Stroh vs. Beton. Ebenso können kurzfristige Einflüsse wertmindernd auf den Preis einer Immobilie wirken - Hochwasser, Änderung im Grundwasserstands, ein nachgebendes Dach bei starkem Schneefall.
Dieser gegebene Verfall der Bausubstanz wird in der Regel kompensiert. Langfristige Faktoren werden idealerweise kulturell gefestigt einbezogen - atmende Gebäude aus Lehm. Kurzfristige Einflüsse stellen auf wirtschaftlicher Seite häufig größere Probleme dar, deshalb sind Versicherungen entsprechend wichtig. Im Grundsatz gilt jedoch, dass die Besitzer einer Immobilie durch den Aufbau geregelter, finanzieller Rücklagen und die Investition in die Instandhaltung der Bausubstanz für einen jahrhunderte währenden Bestand der Bausubstanz sorgen können. Diese regelmäßigen Rücklagen und einmaligen Investitionen sollten auf realistischer Basis geplant werden. Technologische Neuerungen sind ein weiterer Grund für Neuinvestitonenen in die Immobilie.
Der Stall unter dem Wohnraum, einfach verglaste Fenster, isolationsfreie Holzhütte oder einfacher Steinbau, Verbrennen von Kohle zum Kochen und für Wärme: Das alles sind überholte Praktiken und Technologien. Der dauerhafte Unterhalt einer Immobilie wird in der Regel durch die Investition in technische Neuerungen vermindert - Marktdurchdringung und andere Faktoren vorausgesetzt. Der Zustand einer Immobilie ist demnach von erheblicher Bedeutung für den Kaufpreis, bzw. den Verkaufspreis - bspw. für die Immobilie im Alter. Im Folgenden sind die Werte aus dem Marktbericht Ludwigshafen für 23/24, Häuser und Wohnungen, dargestellt.
Häuser – Kaufpreise nach Bau-/Sanierungsjahren
Der Durchschnittspreis für Häuser liegt hier üner den Zustand hinweg bei 478.500 €, Mit einer Preisspanne (Gesamtpreis) von 243.200 € bis 1.050.000 €. Erwrtungsgemäß weist die Gruppe der neuwertigen Häuser, bei denen ein geringer Sanierungsbedarf besteht, die größte Preisspanne. Zudem werden in dieser Gruppe die höchsten Preise erzielt. Ein Grund ist, dass der Investitionsbedarf direkt nach dem Kauf bei diesen Häusern gering sein sollte. Der Fokus sollte also auf dem regelmäßigen Aufbau von Rücklagen für Instandhaltungen liegen. Zudem sind die Baukosten für neuwertige Gebäude höher, aufgrund von Materialien und Technolgien. Einbezogen werden müssen auch immer zeitraumbezogene Kostenschwankungen wie die Bau- und Materialkosten.
Wohnungen – Kaufpreise nach Bau-/Sanierungsjahren
Der Marktbericht Ludwigshafen für 2023/24 weist 2.830 € pro Quadratmeter als durchschnittlichen Preis für Wohnungen aus. Die Preisspanne bewegt sich pro qm zwischen 1.760 € - 4.030 € - über alle Zustands-Kategorien hinweg. Auffällig ist hier, dass sich die jeweiligen Preisspannen in homogener Weite zeigen. Nachvollziehbarerweise steigen die Preise von sanierungsbedürftigen Wohnungen hin zu neuwertigen Eigentumswohnungen.
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Immobilienberichte der Vorjahre
